مجله حقوقی ساختمان موضوعات حقوقی ساختمان
شاید این مطالب برایتان مفید باشد
انواع قراردادهای خرید و فروش ملک (مبایعه‌نامه، قولنامه، قرارداد پیش‌فروش و…)
انواع قراردادهای خرید و فروش ملک ، خرید و فروش ملک، از جمله مهم‌ترین و حساس‌ترین معاملات در زندگی افراد است. برای انجام این معاملات، لازم است که طرفین با انواع قراردادهای خرید و فروش ملک و ویژگی‌های هر یک آشنا باشند. در این مقاله، به بررسی و مقایسه تطبیقی انواع رایج قراردادهای خرید و فروش ملک می‌پردازیم.
1. مبایعه‌نامه (قرارداد بیع)
مبایعه‌نامه، که به آن عقد بیع نیز گفته می‌شود، قراردادی است که به موجب آن، فروشنده (بایع) مالی را در مقابل عوض معلوم (ثمن) به خریدار (مشتری) تملیک می‌کند. به عبارت دیگر، مبایعه‌نامه، قراردادی است که به طور کامل واقع شده و تمام شرایط صحت معامله در آن رعایت شده است.
ویژگی‌های مبایعه‌نامه:
- تملیکی بودن: مبایعه‌نامه، به محض انعقاد، مالکیت مال را از فروشنده به خریدار منتقل می‌کند.
- لازم بودن: هیچ یک از طرفین نمی‌تواند به طور یکجانبه قرارداد را فسخ کند، مگر در موارد قانونی.
- معوض بودن: در مقابل مالی که فروشنده به خریدار می‌دهد، خریدار نیز باید عوض آن (ثمن) را به فروشنده بپردازد.
2. قولنامه
قولنامه، تعهدی است که طی آن، طرفین (وعده‌دهنده و وعده‌گیرنده) توافق می‌کنند که در آینده، معامله‌ای را با شرایط مشخص انجام دهند. به عبارت دیگر، قولنامه، پیش‌نویسی از قرارداد اصلی است که هنوز به طور کامل منعقد نشده است.
ویژگی‌های قولنامه:
- تعهد به انعقاد قرارداد: قولنامه، طرفین را متعهد به انعقاد قرارداد اصلی در آینده می‌کند.
- جایز بودن: طرفین می‌توانند با توافق یکدیگر، قولنامه را فسخ کنند.
- عدم انتقال مالکیت: قولنامه، به خودی خود، مالکیت مال را از فروشنده به خریدار منتقل نمی‌کند.
3. قرارداد پیش‌فروش
قرارداد پیش‌فروش، قراردادی است که به موجب آن، فروشنده (پیش‌فروشنده) متعهد می‌شود که پس از اتمام عملیات ساختمانی، واحد ساختمانی مشخصی را به خریدار (پیش‌خریدار) تحویل دهد.
ویژگی‌های قرارداد پیش‌فروش:
- تعهد به ساخت و تحویل: پیش‌فروشنده متعهد به ساخت و تحویل واحد ساختمانی به پیش‌خریدار است.
- قوانین خاص: قرارداد پیش‌فروش، تابع قوانین خاصی است که در قانون پیش‌فروش ساختمان مصوب سال ۱۳۸۹ آمده است.
- لزوم ثبت در دفتر اسناد رسمی: قرارداد پیش‌فروش، باید در دفتر اسناد رسمی به ثبت برسد.
4. سایر قراردادها
علاوه بر قراردادهای ذکر شده، انواع دیگری از قراردادها نیز در معاملات املاک مورد استفاده قرار می‌گیرند که از جمله آنها می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
- قرارداد مشارکت در ساخت: در این نوع قرارداد، مالک زمین و سازنده با یکدیگر مشارکت می‌کنند تا ساختمانی را در زمین مالک احداث کنند.
- قرارداد اجاره به شرط تملیک: در این نوع قرارداد، مستأجر پس از پرداخت اجاره‌بها برای مدت مشخص، مالک ملک می‌شود.
- قرارداد هبه: در این نوع قرارداد، مالک، ملک خود را به صورت رایگان به دیگری واگذار می‌کند.
مقایسه تطبیقی انواع قراردادها
| نوع قرارداد | تعریف | ویژگی‌ها | مزایا | معایب |
|---|---|---|---|---|
| مبایعه‌نامه | قراردادی که به موجب آن، مالکیت مال از فروشنده به خریدار منتقل می‌شود. | تملیکی، لازم، معوض | قطعی بودن معامله، انتقال مالکیت فوری | عدم امکان فسخ یکجانبه |
| قولنامه | تعهدی که طی آن، طرفین توافق می‌کنند که در آینده، معامله‌ای را با شرایط مشخص انجام دهند. | تعهد به انعقاد قرارداد، جایز، عدم انتقال مالکیت | انعطاف‌پذیری، امکان فسخ با توافق طرفین | عدم قطعیت معامله، عدم انتقال مالکیت |
| قرارداد پیش‌فروش | قراردادی که به موجب آن، فروشنده متعهد می‌شود که پس از اتمام عملیات ساختمانی، واحد ساختمانی مشخصی را به خریدار تحویل دهد. | تعهد به ساخت و تحویل، تابع قوانین خاص، لزوم ثبت در دفتر اسناد رسمی | امکان خرید ملک با قیمت مناسب‌تر، تضمین تحویل واحد ساختمانی | ریسک عدم اتمام پروژه، مشکلات حقوقی احتمالی |
انتخاب نوع قرارداد مناسب، بستگی به شرایط و اهداف طرفین دارد. در این راستا، لازم است موارد زیر مورد توجه قرار گیرد:
- نوع ملک: نوع ملک (مسکونی، تجاری، اداری و غیره)
- وضعیت ملک: وضعیت ملک (آماده تحویل، در حال ساخت، پیش‌فروش و غیره)
- شرایط مالی: وضعیت مالی خریدار و فروشنده
- اهداف طرفین: اهداف طرفین از انجام معامله
نتیجه‌گیری
آشنایی با انواع قراردادهای خرید و فروش ملک و ویژگی‌های هر یک، برای انجام معاملات موفق و جلوگیری از بروز مشکلات حقوقی، ضروری است. توصیه می‌شود که قبل از هرگونه اقدامی، با یک مشاور حقوقی متخصص در این زمینه مشورت کنید.
موارد مرتبط:
ساخت و ساز و فروش آپارتمان در چیتگر تهران
انواع قراردادهای پیمانکاری و ویژگی‌های آنها
مسئولیت‌های کارفرما و پیمانکار در قراردادهای ساختمانی
انواع قراردادهای اجاره (مسکونی، تجاری و …) و ویژگی‌های آنها
