مجله حقوقی ساختمان موضوعات حقوقی ساختمان
شاید این مطالب برایتان مفید باشد
راهنمای جامع قوانین و مقررات حاکم بر آپارتمانها و مجتمعهای مسکونی
زندگی در مجتمعهای مسکونی به دلیل اشتراک در فضاها و امکانات، نیازمند چارچوبهای قانونی مشخصی است تا از بروز تنشها جلوگیری شده و مدیریت ساختمان به شکلی بهینه انجام شود. در حقوق ایران، اصلیترین منبع قانونی در این حوزه، قانون تملک آپارتمانها (مصوب ۱۳۴۳) و آییننامه اجرایی آن است. در این مقاله به بررسی ابعاد مختلف این قوانین و تفکیک حقوقی بخشهای مختلف ساختمان میپردازیم.
تفکیک مالکیت در آپارتمانها: بخشهای اختصاصی و مشترک
یکی از مهمترین مباحث در حقوق ساختمان، شناسایی مرز بین مالکیت خصوصی و اشتراکی است. طبق قانون، مالکیت در ساختمانهای مشمول قانون تملک آپارتمانها به دو بخش تقسیم میشود:
بخشهای اختصاصی این بخشها شامل فضاهایی است که برای استفاده انحصاری یک مالک تخصیص یافته و در سند مالکیت با ذکر مشخصات دقیق، مساحت و طبقه قید شده است. واحد مسکونی، پارکینگ اختصاصی و انباری اختصاصی، بارزترین مصادیق این بخش هستند. مالک حق هرگونه تصرف قانونی در این بخشها را دارد، به شرطی که به حقوق سایر واحدها و اسکلت ساختمان آسیبی وارد نکند.
بخشهای مشترک (مشاعات) قسمتهایی از ساختمان که به طور مستقیم یا غیرمستقیم مورد استفاده تمام ساکنان قرار میگیرد و نمیتوان حق انحصاری برای آنها قایل شد، «مشاع» نامیده میشوند. طبق آییننامه اجرایی، موارد زیر جزو مشاعات محسوب میشوند:
-
زمین زیربنا و محوطه ساختمان (باغچه و حیاط).
-
اسکلت ساختمان، پی، ستونها و سقفهای مشترک.
-
تأسیسات مرکزی (چاه آب، پمپ، تابلوهای برق مشاع، لولههای فاضلاب و گاز اصلی).
-
راهروها، پلهها، پاگردها و آسانسور.
-
پشتبام و نمای خارجی ساختمان.
مدیریت مجتمع و ارکان آن
برای اداره امور جاری ساختمان، قانونگذار ساختاری را پیشبینی کرده است که در ساختمانهایی با بیش از سه مالک، الزامی تلقی میشود.
مجمع عمومی مالکان عالیترین رکن تصمیمگیری در ساختمان، مجمع عمومی است که از اجتماع مالکان تمام واحدها تشکیل میشود. مجمع عمومی وظایفی همچون انتخاب مدیر یا هیئت مدیره، تصویب بودجه سالانه و اتخاذ تصمیم درباره تعمیرات اساسی را بر عهده دارد. برای رسمیت یافتن جلسات مجمع، حضور مالکان بیش از نصف مساحت کل بخشهای اختصاصی ضروری است.
مدیر ساختمان و وظایف قانونی او مدیر یا مدیران که توسط مجمع عمومی انتخاب میشوند، مسئول اجرای تصمیمات مجمع و اداره امور روزمره هستند. وظایف اصلی مدیر عبارت است از:
-
حفظ و نگهداری ساختمان و تأسیسات آن.
-
محاسبه و وصول هزینههای مشترک (شارژ).
-
بیمه کردن ساختمان در برابر آتشسوزی.
-
رسیدگی به اعتراضات ساکنان و نظارت بر رعایت مقررات توسط همسایگان.
هزینههای مشترک و نحوه محاسبه شارژ
پرداخت هزینههای ساختمان یکی از تکالیف اصلی مالکان و مستأجران است. این هزینهها بر دو نوع هستند:
هزینههای نسبی هزینههایی که میزان استفاده از آنها با مساحت واحد در ارتباط است (مانند هزینههای ایزوگام پشتبام یا بیمه آتشسوزی). این هزینهها بر اساس متراژ اختصاصی هر واحد محاسبه میشوند.
هزینههای ثابت هزینههایی که ارتباطی به مساحت واحد ندارند و بین تمام واحدها به طور مساوی تقسیم میشوند (مانند حقوق سرایدار، هزینههای اداری مدیریت و نظافت راهروها).
نکته حقوقی مهم این است که عدم سکونت در واحد، دلیلی برای عدم پرداخت هزینههای مشترک نیست. بر اساس ماده ۴ قانون تملک آپارتمانها، مالک واحد خالی همچنان موظف به پرداخت سهم خود از هزینههای نگهداری و عمومی ساختمان است.
ضمانت اجرای عدم پرداخت هزینههای ساختمان
قانون برای مدیر ساختمان ابزارهای قدرتمندی جهت وصول مطالبات معوق پیشبینی کرده است. در صورتی که مالکی از پرداخت سهم خود استنکاف ورزد، مدیر میتواند:
-
اظهارنامه رسمی: ابتدا از طریق ابلاغ اظهارنامه، بدهی را به اطلاع مالک برساند.
-
قطع خدمات مشترک: اگر پس از ۱۰ روز از ابلاغ اظهارنامه، بدهی پرداخت نشود، مدیر میتواند از ارائه خدمات مشترک (مانند شوفاژ، آب گرم، گاز یا برق مشاع) به آن واحد خودداری کند.
-
صدور اجراییه: مدیر میتواند با مراجعه به اداره ثبت، تقاضای صدور اجراییه برای توقیف اموال بدهکار را مطرح کند یا از طریق مراجع قضایی اقدام به ثبت شکایت نماید.
ممنوعیتها و تکالیف اخلاقی و قانونی در آپارتمان
برای حفظ نظم و آرامش، برخی محدودیتها در قانون و آییننامهها ذکر شده است:
-
تغییر کاربری: استفاده از واحد مسکونی برای مقاصد تجاری یا اداری ممنوع است، مگر در موارد استثنایی قانونی (مانند دفتر وکالت یا مطب پزشک طبق شرایط خاص).
-
نگهداری حیوانات: نگهداری حیوانات در قسمتهای مشترک (راهرو، حیاط و پشتبام) مطلقاً ممنوع است. در داخل واحد نیز تنها زمانی مجاز است که ایجاد مزاحمت، آلودگی یا سر و صدا برای همسایگان نداشته باشد.
-
تغییر در نما: هیچ مالکی حق ندارد بدون موافقت اکثریت، تغییری در نمای خارجی ساختمان یا درهای ورودی که بر ظاهر عمومی اثر میگذارد، ایجاد کند.
این قوانین با هدف ایجاد تعادل بین آزادیهای فردی و مصالح جمعی تدوین شدهاند تا محیطی امن و آرام برای سکونت فراهم گردد.
انواع قراردادهای اجاره (مسکونی، تجاری و …) و ویژگیهای آنها
شرایط عمومی پیمان در قراردادهای ساختمانی
شرایط عمومی پیمان و تفسیر مفاد آن
قراردادهای پیمانکاری بینالمللی و مسائل حقوقی مرتبط
ماده ۱۰۰ قانون شهرداری و تخلفات ساختمانی
