مجله حقوقی ساختمان موضوعات حقوقی ساختمان
شاید این مطالب برایتان مفید باشد
حقوق و تکالیف مشاورین املاک در معاملات خرید و فروش ملک
مشاورین املاک در معاملات خرید و فروش، نقشی فراتر از یک واسطه ساده دارند؛ آنها طبق قانون تجارت و قانون نظام صنفی، به عنوان «دلال» شناخته میشوند که وظیفه دارند با صداقت و مهارت فنی، موجبات توافق میان خریدار و فروشنده را فراهم کنند. از آنجایی که معاملات ملکی شامل مبالغ هنگفتی است، کوچکترین قصور مشاور میتواند منجر به مسئولیتهای سنگین حقوقی و کیفری شود.
تکالیف اصلی مشاور املاک در فرآیند فروش
یک مشاور حرفهای و قانونمدار ملزم به رعایت زنجیرهای از وظایف پیش از امضای قرارداد است:
۱. احراز هویت و مالکیت حیاتیترین وظیفه مشاور، رویت اصل اسناد شناسایی طرفین و انطباق آن با اسناد مالکیت (سند تکبرگ، دفترچهای یا بنچاق) است. اگر ملک دارای وکیل است، مشاور باید اعتبار وکالتنامه و حدود اختیارات وکیل (مانند حق دریافت ثمن) را از طریق سامانه تصدیق اصالت اسناد بررسی کند.
۲. بررسی وضعیت ثبتی و بازداشتی ملک مشاور موظف است وضعیت ملک را از نظر در رهن بانک بودن، وجود معارض یا توقیف توسط مراجع قضایی بررسی کند. پنهان کردن این موارد از خریدار، مصداق بارز کلاهبرداری یا خیانت در امانت محسوب میشود.
۳. ارائه اطلاعات فنی و عیوب پنهان مشاور باید خریدار را از ویژگیهای فنی ملک (مانند نوع اسکلت، وضعیت مشاعات و نقایص تأسیساتی) آگاه کند. اگر مشاور با تبانی با فروشنده، عیوب اساسی ملک را بپوشاند، در مقابل خریدار مسئول جبران خسارت خواهد بود.
حقوق مشاورین املاک (حق کمیسیون)
در مقابل خدماتی که مشاور ارائه میدهد، او حق دارد دستمزد خود را طبق تعرفه قانونی دریافت کند.
-
زمان استحقاق اجرت: طبق ماده ۳۴۸ قانون تجارت، مشاور پس از امضای قرارداد و نهایی شدن معامله، مستحق دریافت کمیسیون است.
-
تأثیر فسخ بر کمیسیون: اگر معامله پس از امضا به دلیل توافق طرفین یا تخلف یکی از آنها فسخ شود، حق کمیسیون مشاور (به شرطی که فسخ ناشی از تقصیر او نباشد) محفوظ باقی میماند.
-
نحوه محاسبه: مبلغ کمیسیون بر اساس درصدی از ارزش کل معامله (که توسط اتحادیه هر شهر ابلاغ میشود) به اضافه ۹ درصد مالیات بر ارزش افزوده محاسبه میگردد.
مسئولیتهای انتظامی و ممنوعیتها
قانونگذار برای صیانت از حقوق متعاملین، محدودیتهای سختی را برای دفاتر املاک وضع کرده است:
-
ممنوعیت نگهداری اسناد بدون رسید: مشاور حق ندارد اسناد مالکیت یا چکهای طرفین را بدون تنظیم صورتجلسه امانی دریافت کند.
-
الزام به ثبت در سامانه مودیان و کد رهگیری: تمامی مبایعهنامهها باید در سامانه ثبت معاملات املاک ثبت شده و کد رهگیری دریافت کنند. خودداری از این کار تخلف صنفی محسوب میشود.
-
ممنوعیت ذینفع بودن در معامله: مشاور نمیتواند همزمان مشاور باشد و ملک را برای خود خریداری کند، مگر اینکه این موضوع را صراحتاً به طرف مقابل اطلاع دهد و رضایت او را جلب کند.
مسئولیت در قبال بیعانه و ثمن معامله
یکی از نقاط چالشبرانگیز، دریافت مبالغ نقد یا چک توسط مشاور است. مشاور املاک به هیچ وجه نباید ثمن معامله (پول خرید ملک) را به حساب شخصی خود دریافت کند. او تنها به عنوان «امین»، چکهای تضمین شده را تا زمان انتقال در دفترخانه نگاه میدارد و در صورت مفقود شدن یا سوءاستفاده از آنها، مشمول مجازات خیانت در امانت میگردد.
رعایت دقیق این تکالیف نهتنها از بروز پروندههای قضایی جلوگیری میکند، بلکه اعتبار حرفهای واحد صنفی را نیز تضمین مینماید.
نحوه انتقال مالکیت ملک و مراحل آن
انواع قراردادهای خرید و فروش ملک
انواع قراردادهای خرید و فروش ملک
