مجله حقوقی ساختمان موضوعات حقوقی ساختمان
شاید این مطالب برایتان مفید باشد
منحوه تنظیم مبایعهنامه رسمی و نکات حقوقی آن
مبایعهنامه (یا همان قولنامه در عرف عام) سندی است که به موجب آن، «بیع» یا همان خرید و فروش ملک میان خریدار و فروشنده منعقد میگردد. از آنجایی که مبایعهنامه یک سند عادی محسوب میشود، تنظیم دقیق مفاد آن بر اساس استانداردهای حقوقی، تنها راه پیشگیری از کلاهبرداریهای ملکی و دعاوی طولانیمدت در دادگاههاست.
ارکان اصلی و ضروری در متن مبایعهنامه
یک مبایعهنامه معتبر باید دارای بخشهای مشخصی باشد که هر کدام آثار حقوقی خاصی ایجاد میکنند:
۱. مشخصات دقیق طرفین (متعاملین) نام، شماره ملی، نشانی و شماره تماس خریدار و فروشنده باید با اصل کارت ملی مطابقت داده شود. در صورتی که یکی از طرفین وکیل یا وصی باشد، باید شماره وکالتنامه و حق فروش او به دقت بررسی و در متن درج شود.
۲. موضوع معامله (مورد معامله) مشخصات ثبتی ملک شامل شماره پلاک اصلی و فرعی، بخش ثبتی، مساحت دقیق (طبق سند)، آدرس دقیق پستی، شماره دفترخانه و تمام ملحقات (پارکینگ، انباری، خط تلفن و انشعابات) باید با جزئیات نوشته شود.
۳. ثمن معامله (قیمت ملک) مبلغ کل و نحوه پرداخت آن (نقد، چک صیادی یا انتقال بانکی) باید با ذکر جزئیات و تاریخهای دقیق قید گردد. توصیه میشود شماره تمامی چکهای پرداختی در قرارداد نوشته شود.
شروط و تعهدات (خیارات قانونی)
بخش «شروط قرارداد» جایی است که طرفین حقوق خود را در صورت بروز تخلف حفظ میکنند. یکی از مفاهیم مهم در اینجا، «خیارات» یا همان اختیار برهم زدن معامله است.
-
اسقاط کافه خیارات: در اکثر مبایعهنامههای چاپی، جملهای با عنوان «اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش» وجود دارد. امضای این بند یعنی شما حق فسخ معامله را حتی اگر سرتان کلاه رفته باشد (غبن فاحش)، از خود سلب کردهاید.
-
وجه التزام (جریمه تأخیر): برای تضمین انجام تعهدات، مبلغی را برای هر روز تأخیر در تحویل ملک یا هر روز تأخیر در حضور در دفترخانه برای انتقال سند تعیین کنید (مثلاً روزانه ۵ میلیون ریال).
مراحل اداری تا انتقال قطعی سند
تنظیم مبایعهنامه در بنگاه املاک تنها شروع کار است. فرآیند قانونی تا انتقال سند شامل مراحل زیر است:
-
اخذ کد رهگیری: مشاور املاک مکلف است قرارداد را در سامانه ثبت معاملات املاک ثبت کرده و کد رهگیری دریافت کند تا از فروش همزمان ملک به چندین نفر جلوگیری شود.
-
استعلامات قانونی: فروشنده موظف است گواهی مفاصاحساب نوسازی شهرداری، مفاصاحساب مالیاتی (دارایی) و استعلام ثبت (جهت اطمینان از عدم بازداشتی ملک) را دریافت کند.
-
حضور در دفترخانه: در تاریخ مقرر، طرفین با در دست داشتن مدارک و باقیمانده ثمن، در دفترخانه اسناد رسمی حاضر شده و سند قطعی (بنچاق) را امضا میکنند.
نکات طلایی برای جلوگیری از ضرر
-
بررسی اصل سند: هرگز با کپی سند یا کپی کارت ملی معامله نکنید. اصل مدارک را شخصاً رویت کنید.
-
مشخص کردن پارکینگ و انباری: اگر ملک دارای پارکینگ مزاحم یا انباری با دسترسی خاص است، حتماً در متن قرارداد به آن اشاره کنید.
-
تکلیف مستأجر: اگر ملک در اجاره شخص دیگری است، در مبایعهنامه قید کنید که مستأجر چه زمانی باید ملک را تخلیه کند و ودیعه او بر عهده کیست.
مسئولیتهای فروشنده و خریدار در قراردادهای خرید و فروش ملک
شرایط صحت قراردادهای خرید و فروش ملک
انواع قراردادهای اجاره (مسکونی، تجاری و …) و ویژگیهای آنها
