مجله حقوقی ساختمان موضوعات حقوقی ساختمان
شاید این مطالب برایتان مفید باشد
مسائل حقوقی مرتبط با پیشفروش ساختمان
پیشفروش ساختمان به دلیل آنکه معامله روی ملکی انجام میشود که هنوز وجود خارجی ندارد یا تکمیل نشده است، یکی از پرریسکترین انواع قراردادهای ملکی محسوب میشود. در ایران، برای کاهش این ریسکها، «قانون پیشفروش ساختمان» تصویب شده است که رعایت مفاد آن برای هر دو طرف (پیشخریدار و پیشفروشنده) الزامی است.
ضرورت تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی
بزرگترین چالش در پیشفروش، تنظیم قراردادهای عادی در بنگاههای املاک است. طبق قانون، قرارداد پیشفروش حتماً باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود.
-
کد رهگیری و شناسه فنی: در سند رسمی، مشخصات دقیق ملک از جمله شماره قطعه، مساحت، پارکینگ، انباری و شناسنامه فنی ساختمان قید میشود.
-
ضمانت اجرایی: تنظیم قرارداد عادی (مبایعهنامه دستی) برای پیشفروش ساختمان جرمانگاری شده و میتواند منجر به جریمههای سنگین برای مشاورین املاک و طرفین شود.
نحوه پرداخت ثمن و اقساط بر اساس پیشرفت کار
در قراردادهای پیشفروش، خریدار نباید تمام مبلغ را یکجا پرداخت کند. قانون برای حمایت از خریدار، نحوه پرداخت را به پیشرفت فیزیکی پروژه گره زده است:
-
پیشپرداخت: مبلغی در زمان تنظیم قرارداد پرداخت میشود.
-
اقساط مرحلهای: مابقی ثمن بر اساس گزارش مهندس ناظر و پس از اتمام هر مرحله (سفتکاری، نازککاری و…) پرداخت میگردد.
-
مبلغ تحویل و سند: حداقل ۱۰ درصد از مبلغ کل باید برای زمان تحویل کلید و ۱۰ درصد دیگر برای زمان تنظیم سند رسمی در دفترخانه باقی بماند.
مسئولیتهای مهندس ناظر و داوری
در قانون پیشفروش ساختمان، دو نهاد نقش نظارتی و حل اختلاف کلیدی دارند:
-
تأییدیه مهندس ناظر: ملاک واریز اقساط توسط خریدار، گزارش مهندس ناظر پروژه مبنی بر اتمام فازهای مشخص شده است. اگر ناظر تاییدیه خلاف واقع صادر کند، مسئولیت حقوقی و انتظامی خواهد داشت.
-
مرجع حل اختلاف (داوری): طبق قانون پیشفروش، در صورت بروز اختلاف، طرفین باید به «هیئت داوری» (متشکل از داور منتخب طرفین و داور مرضیالطرفین) مراجعه کنند و دادگاهها معمولاً پیش از داوری به این پروندهها رسیدگی نمیکنند.
حقوق خریدار در صورت تخلف فروشنده
اگر پیشفروشنده (سازنده یا مالک) به تعهدات خود عمل نکند، خریدار حقوق زیر را خواهد داشت:
-
خسارت تأخیر (وجه التزام): اگر واحد در موعد مقرر تحویل نشود، فروشنده باید جریمهای معادل اجارهبهای روزانه یک ملک مشابه را به خریدار بپردازد (مگر اینکه رقم بیشتری در قرارداد توافق شده باشد).
-
کسر قیمت برای متراژ کمتر: اگر پس از صورتمجلس تفکیکی مشخص شود مساحت ملک کمتر از مقدار قراردادی است، فروشنده باید قیمت روز را به خریدار مسترد کند. (اگر بیش از ۵ درصد کمتر باشد، خریدار حق فسخ دارد).
-
حق تکمیل پروژه: اگر سازنده پروژه را رها کند، پیشخریداران میتوانند با حکم دادگاه و با هزینه خود پروژه را تکمیل کرده و هزینهها را از سهم فروشنده کسر کنند.
نکات امنیتی قبل از امضای قرارداد
-
بررسی مالکیت زمین: مطمئن شوید که پیشفروشنده یا مالک زمین است یا قرارداد مشارکت در ساخت معتبری دارد که در آن «حق پیشفروش» صراحتاً به او داده شده است.
-
استعلام پروانه ساخت: حتماً پروانه ساختمانی را رویت کرده و از اعتبار آن اطمینان حاصل کنید.
-
بیمه مسئولیت: سازنده مکلف است مسئولیت خود را در قبال خسارات ناشی از عیب بنا و تجهیزات بیمه کند.
مسئولیتهای فروشنده و خریدار در قراردادهای خرید و فروش ملک
شرایط صحت قراردادهای خرید و فروش ملک
انواع قراردادهای اجاره (مسکونی، تجاری و …) و ویژگیهای آنها
