مجله حقوقی ساختمان موضوعات حقوقی ساختمان
شاید این مطالب برایتان مفید باشد
مسائل حقوقی مرتبط با تأخیر در اجرای پروژههای ساختمانی
تأخیر در تحویل پروژههای ساختمانی یکی از شایعترین دعاوی حقوقی در صنعت ساختمان است که میتواند ناشی از ضعف مدیریت، کمبود نقدینگی، نوسانات اقتصادی یا حوادث قهری باشد. در نظام حقوقی ایران، نحوه مواجهه با این تأخیرها و تعیین مسئولیت هر یک از طرفین، تابع توافقات قراردادی و قوانین مدنی است.
تفکیک انواع تأخیر: مجاز در برابر غیرمجاز
نخستین قدم در بررسی حقوقی تأخیرات، دستهبندی آنها بر اساس عامل ایجادکننده است:
۱. تأخیرات مجاز (Excusable Delays) تأخیراتی هستند که خارج از اراده و کنترل پیمانکار یا سازنده رخ میدهند. مواردی مانند تغییر در نقشهها توسط کارفرما، حوادث فورسماژور (سیل، زلزله، جنگ) یا تأخیر در صدور مجوزها توسط نهادهای دولتی در این دسته قرار میگیرند. در این حالت، پیمانکار مشمول جریمه نمیشود و مدت قرارداد به همان میزان تمدید میگردد.
۲. تأخیرات غیرمجاز (Non-Excusable Delays) تأخیراتی که ناشی از قصور پیمانکار در مدیریت پروژه، تأمین نیروی انسانی یا ناتوانی مالی اوست. در این شرایط، مسئولیت تمام خسارات وارده بر عهده پیمانکار بوده و کارفرما حق مطالبه وجه التزام را دارد.
وجه التزام و خسارت تأخیر تأدیه
در قراردادهای ساختمانی معمولاً مبلغی به عنوان «وجه التزام» برای هر روز تأخیر پیشبینی میشود.
-
ماده ۲۳۰ قانون مدنی: اگر در قرارداد مبلغی به عنوان خسارت تعیین شده باشد، حاکم (قاضی) نمیتواند او را به بیشتر یا کمتر از آنچه توافق شده محکوم کند.
-
نحوه محاسبه: معمولاً وجه التزام به صورت روزشمار (مثلاً روزانه ۵ میلیون ریال) یا درصدی از مبلغ کل قرارداد تعیین میگردد.
-
نکته حقوقی: دریافت وجه التزام مانع از انجام تعهد اصلی نیست؛ یعنی سازنده هم باید پروژه را تکمیل کند و هم خسارت تأخیر را بپردازد، مگر اینکه در قرارداد خلاف آن قید شده باشد.
تأخیرات همزمان (Concurrent Delays)
یکی از پیچیدهترین مسائل حقوقی، زمانی است که هر دو طرف (کارفرما و پیمانکار) همزمان باعث تأخیر در پروژه شده باشند. به عنوان مثال، در حالی که پیمانکار به دلیل کمبود نیرو عقب افتاده، کارفرما نیز در پرداخت صورتوضعیتها تأخیر کرده است. در این شرایط، معمولاً لایحه «تأخیرات مجاز» توسط کارشناسان رسمی دادگستری بررسی میشود تا سهم هر طرف در ایجاد تأخیر مشخص گردد.
آثار حقوقی تأخیر بر قرارداد
تأخیرهای طولانی و غیرمجاز میتواند حقوق زیر را برای کارفرما ایجاد کند:
-
حق فسخ قرارداد: اگر تأخیر از حد متعارفی (که معمولاً در قرارداد ذکر میشود، مثلاً بیش از ۲۵ درصد زمان کل پروژه) فراتر رود، کارفرما حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.
-
تکمیل پروژه توسط کارفرما: کارفرما میتواند با اجازه دادگاه، پروژه را با هزینه خود تکمیل کرده و مبالغ هزینه شده را به حساب پیمانکار منظور کند (ماده ۲۲۲ قانون مدنی).
-
درج در سوابق (بلک لیست): در پروژههای دولتی، تأخیرات غیرمجاز منجر به کاهش رتبه اعتباری پیمانکار و محرومیت از مناقصات آتی میگردد.
اهمیت لایحه تأخیرات (Claim)
پیمانکاران موظفند بلافاصله پس از وقوع عاملی که باعث توقف کار میشود، مراتب را کتباً به ناظر یا کارفرما اطلاع دهند. عدم ارسال نامه اعلام تأخیر در موعد مقرر، میتواند منجر به تلقی شدن تأخیر به عنوان «غیرمجاز» شود. لایحه تأخیرات باید شامل مستنداتی نظیر گزارشهای روزانه کارگاه، نامهنگاریهای اداری و اسناد مالی باشد.
انواع قراردادهای ساختمانی و ویژگیهای آنها
نقش بیمه در قراردادهای پیمانکاری
مسئولیتهای کارفرما و پیمانکار در قراردادهای ساختمانی
