مجله حقوقی ساختمان موضوعات حقوقی ساختمان
شاید این مطالب برایتان مفید باشد
مسائل حقوقی مرتبط با املاک مشاع
املاک مشاع به املاکی گفته میشود که بیش از یک مالک دارند و مالکیت هر یک از شرکا در تمام اجزای ملک منتشر شده است. به عبارت دیگر، هیچیک از شرکا نمیتواند بخش خاصی از ملک (مثلاً اتاق سمت راست) را متعلق به خود بداند. این ویژگی باعث میشود که هرگونه تصرف، خرید و فروش یا تغییر در این املاک با پیچیدگیهای حقوقی خاصی همراه باشد که ریشه در مواد ۵۷۱ تا ۶۰۶ قانون مدنی دارد.
تصرفات مادی و حقوقی در ملک مشاع
در حقوق املاک مشاع، باید بین دو نوع تصرف تفکیک قائل شد:
۱. تصرفات حقوقی (معامله سهم مشاع) هر یک از شرکا حق دارد سهم مشاع خود را بفروشد، اجاره دهد یا رهن بگذارد. این کار نیازی به اجازه سایر شرکا ندارد، زیرا مالک نسبت به سهم خود اختیار کامل دارد. خریدار جدید جایگزین شریک قبلی در کل ملک میشود.
۲. تصرفات مادی (استفاده فیزیکی) هرگونه استفاده فیزیکی از ملک مشاع (مانند سکونت، ساختوساز یا تخریب) منوط به اجازه تمام شرکا است. حتی اگر فردی ۹۹ درصد ملک را دارا باشد، بدون اجازه مالکِ ۱ درصدی، حق ورود یا تغییر در ملک را ندارد. تصرف بدون اذن، «غصب» محسوب میشود.
دعاوی شایع در املاک مشاع
اختلافات در این نوع املاک معمولاً به سه دسته اصلی تقسیم میشوند:
-
دعوای خلع ید: اگر یکی از شرکا بدون اجازه بقیه در ملک ساکن شود، سایر شرکا میتوانند حکم خلع ید او را از دادگاه بگیرند. جالب اینجاست که پس از صدور حکم، کل ملک تخلیه میشود و به هیچکدام از شرکا تحویل داده نمیشود تا زمانی که بر سر نحوه استفاده توافق کنند یا ملک تقسیم شود.
-
مطالبه اجرتالمثل: اگر شریکی از ملک استفاده کند، سایر شرکا میتوانند بابت مدتی که او در ملک بوده، اجارهبهای سهم خود را (طبق نظر کارشناس) مطالبه کنند.
-
دستور فروش: اگر ملک غیرقابل تقسیم باشد و شرکا بر سر فروش آن توافق نکنند، هر یک از شرکا میتواند از طریق دادگاه درخواست «دستور فروش» بدهد تا ملک از طریق مزایده فروخته شده و پول آن تقسیم شود.
تقسیم و افراز ملک مشاع
برای خروج از حالت اشاعه و مستقل شدن مالکان، فرآیند «افراز» یا «تقسیم» انجام میشود:
-
افراز: جدا کردن سهم هر شریک از طریق اداره ثبت (اگر عملیات ثبتی خاتمه یافته باشد) یا دادگاه. اگر ملک طبق ضوابط شهرداری قابل قطعهبندی نباشد، گواهی «عدم امکان افراز» صادر میشود.
-
تقسیم به تراضی: شرکا میتوانند با توافق هم، ملک را به قطعات مشخص تقسیم کرده و تقسیمنامه رسمی تنظیم کنند.
حق شفعه؛ امتیاز ویژه شریک در فروش
یکی از مهمترین قواعد حقوقی در املاک مشاع، حق شفعه است. اگر ملک مشاع کلاً بین «دو نفر» مشترک باشد و یکی از آنها سهم خود را به شخص ثالثی بفروشد، شریک دیگر حق دارد با پرداخت همان مبلغ به خریدار، سهم را تملک کند و خریدار را از معامله حذف کند. این حق برای جلوگیری از ورود ضرر به شریک و ورود غریبه به ملک مشاع پیشبینی شده است.
نکات کلیدی برای خریداران املاک مشاع
-
رویت سند: حتماً سند مالکیت را بررسی کنید تا میزان دقیق سهم مشاع (مثلاً ۷۵ شعیر از ۹۶ شعیر یا ۳ دانگ از ۶ دانگ) مشخص باشد.
-
توافقنامه تصرف: پیش از خرید، از سایر شرکا بابت رضایت آنها برای سکونت یا بهرهبرداری استعلام بگیرید یا یک «تقسیمنامه عادی» با امضای همه شرکا دریافت کنید.
-
استعلام ثبتی: برای اطمینان از عدم بازداشتی سهم هر یک از شرکا، استعلام ثبتی به روز الزامی است.
نحوه انتقال مالکیت ملک و مراحل آن
انواع قراردادهای خرید و فروش ملک
انواع قراردادهای خرید و فروش ملک
