مجله حقوقی ساختمان موضوعات حقوقی ساختمان
شاید این مطالب برایتان مفید باشد
مسئولیتهای مالیاتی خریدار و فروشنده ملک
مالیاتهای مرتبط با نقلوانتقال املاک یکی از مهمترین بخشهای هزینهای در معاملات ملکی هستند. عدم آگاهی از این تکالیف میتواند منجر به جریمههای سنگین و توقف فرآیند انتقال سند در دفترخانه شود. طبق قوانین مالیاتی ایران در سال ۲۰۲۶، مسئولیت پرداخت انواع مالیاتها میان خریدار و فروشنده به صورت مشخص تقسیم شده است.
مالیات بر نقلوانتقال املاک (مسئولیت فروشنده)
این مالیات که اصلیترین بخش هزینههای مالیاتی است، طبق ماده ۵۹ قانون مالیاتهای مستقیم بر عهده فروشنده است.
-
نحوه محاسبه: میزان این مالیات معادل ۵ درصد «ارزش معاملاتی» ملک است. توجه داشته باشید که ارزش معاملاتی (ارزش منطقهای) توسط کمیسیون تقویم املاک تعیین میشود و معمولاً بسیار کمتر از قیمت واقعی بازار است.
-
زمان پرداخت: این مالیات باید پیش از حضور در دفترخانه و در مرحله اخذ مفاصاحساب از اداره امور مالیاتی پرداخت شود.
مالیات بر درآمد رضایت مالک یا حق واگذاری (سرقفلی)
اگر معامله مربوط به املاک تجاری باشد، علاوه بر مالیات نقلوانتقال، مالیات دیگری تحت عنوان «حق واگذاری منافع» مطرح میشود.
-
مسئولیت: این مالیات نیز بر عهده فروشنده (واگذارکننده) است.
-
نرخ مالیات: معادل ۲ درصد وجوه دریافتی بابت واگذاری سرقفلی یا حق کسب و پیشه است.
مالیات بر خانههای خالی و لوکس (بررسی بدهیهای معوق)
در سالهای اخیر، قوانین جدیدی برای کنترل بازار مسکن وضع شده است که خریداران باید پیش از خرید نسبت به آنها هوشیار باشند.
-
مالیات بر خانههای خالی: اگر ملکی بیش از زمان مجاز خالی مانده باشد، جریمههای سنگینی به آن تعلق میگیرد.
-
مالیات بر واحدهای مسکونی گرانقیمت (لوکس): املاکی که ارزش آنها از سقف تعیین شده در قانون بودجه سالانه (مثلاً ۳۵ میلیارد تومان در سال ۱۴۰۴) فراتر رود، مشمول مالیات سالانه میشوند.
نکته حیاتی برای خریدار: طبق قانون، مسئولیت پرداخت این مالیاتها با مالک وقت است. اما اگر خریدار بدون استعلام و اخذ مفاصاحساب اقدام به خرید کند، ملک همچنان دارای بدهی مالیاتی خواهد بود که مانع از نقلوانتقالهای بعدی یا دریافت تسهیلات میشود.
مالیات بر ارزش افزوده (VAT) در معاملات ملکی
سؤالی که اغلب پرسیده میشود این است که آیا خرید و فروش ملک مشمول ۹ درصد مالیات بر ارزش افزوده است؟
-
اصل معامله: خودِ فرآیند خرید و فروش ملک از پرداخت مالیات بر ارزش افزوده معاف است.
-
خدمات واسطهگری: مالیات بر ارزش افزوده فقط به «حق کمیسیون» مشاورین املاک تعلق میگیرد. پرداخت این ۹ درصد (مازاد بر حق کمیسیون) به صورت مشترک بر عهده خریدار و فروشنده است.
تکالیف خریدار در حوزه مالیات
اگرچه اکثر بار مالیاتی بر دوش فروشنده است، اما خریدار نیز وظایفی دارد:
-
اطمینان از تسویه بدهیها: خریدار باید در مبایعهنامه قید کند که فروشنده موظف به ارائه مفاصاحساب کامل مالیاتی تا روز انتقال سند است.
-
مالیات بر ارث (در املاک ورثهای): اگر ملک ورثهای باشد، خریدار باید اطمینان حاصل کند که وراث مالیات بر ارث مربوط به آن پلاک ثبتی را پرداخت کرده و گواهی واریز مالیات را دریافت نمودهاند.
استعلام آنلاین بدهیهای مالیاتی
در سال ۲۰۲۶، تمامی متعاملین میتوانند با استفاده از «سامانه عملیات الکترونیکی مالیاتی» و داشتن کد پستی ملک و کد ملی مالک، وضعیت بدهیهای احتمالی ملک را استعلام کنند. این شفافیت باعث کاهش کلاهبرداریهای ملکی شده است.
نقش بیمه در قراردادهای پیمانکاری
مسئولیتهای فروشنده و خریدار در قراردادهای خرید و فروش ملک
