مجله حقوقی ساختمان موضوعات حقوقی ساختمان
شاید این مطالب برایتان مفید باشد
خرید و فروش املاک وقفی و مسائل حقوقی مرتبط
خرید و فروش املاک وقفی از منظر حقوقی با املاک شخصی تفاوتهای بنیادینی دارد. طبق اصل فقهی و قانونی، «عین موقوفه» قابل خرید و فروش نیست (حبسِ عین)، اما آنچه در بازار تحت عنوان خرید و فروش ملک اوقافی شناخته میشود، در واقع انتقال «حق انتفاع» و مالکیت «اعیان» (بنای احداث شده) است. در این مقاله به بررسی ظرایف قانونی انتقال این املاک و حقوق خریداران میپردازیم.
تفاوت معامله در عرصه و اعیان
در املاک وقفی، مالکیت به دو بخش تقسیم میشود که هر کدام سرنوشت حقوقی متفاوتی دارند:
۱. عرصه (زمین): زمین ملک متعلق به موقوفه است و هیچگاه به ملکیت قطعی خریدار در نمیآید. خریدار در واقع «حق مستأجری» زمین را از متولی موقوفه خریداری میکند و موظف است سالانه مبلغ ناچیزی را به عنوان اجارهبها به اوقاف یا متولی پرداخت کند.
۲. اعیان (ساختمان): ساختمانی که روی زمین وقفی بنا شده، متعلق به سازنده یا مالک است. خرید و فروش این بخش (دیوارها، تأسیسات و بنا) کاملاً قانونی و مشابه املاک عادی است. خریدار ملک وقفی، مالکِ قطعی ساختمان و مستأجرِ زمین محسوب میشود.
الزامات قانونی برای انتقال ملک وقفی
برای اینکه معامله یک ملک اوقافی معتبر باشد و خریدار با جریمه یا ابطال قرارداد مواجه نشود، رعایت مراحل زیر الزامی است:
-
اذن متولی: انتقال منافع ملک وقفی بدون اجازه کتبی متولی یا اداره اوقاف امکانپذیر نیست. متولی باید تایید کند که مستأجر قبلی حق انتقال به غیر را دارد.
-
پرداخت حق پذیره: در زمان خرید و فروش، مبلغی تحت عنوان «پذیره انتقال» باید به حساب موقوفه واریز شود. این مبلغ معمولاً درصدی از ارزش روز زمین است و پرداخت آن بر عهده فروشنده یا طبق توافق طرفین است.
-
تجدید اجارهنامه: پس از انجام معامله در دفتر املاک یا دفترخانه، خریدار جدید باید به اداره اوقاف مراجعه کرده و اجارهنامه زمین را به نام خود تغییر دهد.
استثنائات فروش «عین» موقوفه
اگرچه اصل بر عدم فروش عین موقوفه است، اما در قانون مدنی (ماده ۸۸) شرایط بسیار خاصی پیشبینی شده که در آن فروش خودِ زمین نیز مجاز شمرده شده است:
-
خرابی ملک به گونهای که امکان بازسازی و بهرهبرداری از آن نباشد.
-
بیم آن برود که بین موقوفعلیهم (کسانی که وقف برای آنهاست) اختلاف و خونریزی منجر به قتل رخ دهد. در این موارد استثنایی، با اذن حاکم شرع و سازمان اوقاف، ملک فروخته شده و ثمن آن صرف خرید ملک دیگری برای موقوفه میشود.
مزایا و معایب خرید ملک اوقافی
خریداران باید پیش از معامله، توازن میان سود اقتصادی و محدودیتهای حقوقی را بسنجند:
مزایا:
-
قیمت پایینتر: این املاک معمولاً ۲۰ تا ۳۰ درصد ارزانتر از املاک ملکی مشابه هستند که فرصت مناسبی برای خانهدار شدن با بودجه کمتر فراهم میکند.
-
اعتبار سند: اسناد اعیان املاک وقفی معمولاً سند رسمی تکبرگ هستند و از نظر قانونی اعتبار بالایی دارند.
معایب:
-
دشواری در فروش: به دلیل ناآگاهی عمومی، نقدشوندگی این املاک نسبت به املاک شخصی کمتر است.
-
محدودیت در تغییرات: هرگونه تغییر کاربری یا نوسازی بزرگ نیاز به موافقت صریح متولی دارد.
-
پرداختهای سالانه: هرچند مبلغ اجاره عرصه ناچیز است، اما عدم پرداخت آن میتواند منجر به فسخ قرارداد اجاره زمین شود.
نکات کلیدی در زمان تنظیم مبایعهنامه
-
استعلام بدهی: حتماً مفاصاحساب پذیره و اجارههای سنواتی را از فروشنده بخواهید.
-
بررسی وقفنامه: مطالعه وقفنامه برای آگاهی از نیت واقف (مثلاً وقف خاص برای یک صنف یا وقف عام) ضروری است تا تداوم استفاده شما با مشکلی مواجه نشود.
-
درج شرط فسخ: بندی را اضافه کنید که در صورت عدم موافقت اداره اوقاف با انتقال، معامله منفسخ و ثمن مسترد گردد.
نحوه انتقال مالکیت ملک و مراحل آن
انواع قراردادهای خرید و فروش ملک
انواع قراردادهای خرید و فروش ملک
