مجله حقوقی ساختمان موضوعات حقوقی ساختمان
شاید این مطالب برایتان مفید باشد
خرید و فروش املاک اوقافی و مسائل حقوقی مرتبط
خرید و فروش املاک اوقافی برخلاف املاک شخصی (ششدانگ)، شامل انتقال کامل مالکیت «زمین» نمیشود. طبق قوانین سال ۲۰۲۶ (۱۴۰۴-۱۴۰۵)، آنچه در بازار معامله میشود، در واقع انتقال حق انتفاع از عرصه (زمین) و مالکیت قطعی اعیان (بنا) است. این املاک به دلیل قیمت پایینتر (حدود ۱۵ تا ۲۵ درصد ارزانتر از املاک مشابه) گزینه جذابی برای خریداران هستند، اما پیچیدگیهای حقوقی خاص خود را دارند.
تفاوت ساختاری سند ملکی و سند اوقافی
در هنگام معامله، اولین نکتهای که باید به آن توجه کنید، مندرجات سند است. در اسناد اوقافی، شما مالک زمین نیستید بلکه مستأجر بلندمدت آن محسوب میشوید.
| ویژگی | ملک شخصی (ششدانگ) | ملک اوقافی |
| نوع مالکیت | مالکیت کامل عرصه و اعیان | مالکیت فقط بر اعیان (بنا) |
| وضعیت زمین | متعلق به مالک است | متعلق به موقوفه (اوقاف، آستان قدس و…) است |
| اجارهبها | ندارد | اجاره سالانه ناچیز به اداره اوقاف |
| نحوه انتقال | ثبت مستقیم در دفترخانه | نیاز به مجوز کتبی از سازمان اوقاف |
| مدت اعتبار | نامحدود | معمولاً در قالب اجارههای ۹۹ ساله |
الزامات حقوقی و مراحل انتقال در سال ۲۰۲۶
طبق آخرین ضوابط اجرایی، انتقال ملک اوقافی بدون طی کردن مراحل زیر فاقد اعتبار قانونی است و میتواند منجر به ابطال معامله شود:
۱. اخذ استعلام و مجوز از متولی
فروشنده ملزم است پیش از تنظیم مبایعهنامه، موافقت کتبی متولی (اداره اوقاف یا متولی خاص) را دریافت کند. متولی باید تایید کند که مستأجر قبلی حق انتقال منافع به غیر را دارد.
۲. تسویه بدهیهای معوق
هرگونه اجارهبهای پرداختنشده سالهای گذشته باید پیش از انتقال تسویه شود. همچنین، خریدار و فروشنده باید بر سر پرداخت «حق پذیره» توافق کنند.
نکته حقوقی: حق پذیره مبلغی است که در زمان انتقال ملک به حساب موقوفه واریز میشود و معمولاً معادل ۱۰ تا ۱۵ درصد مابهالتفاوت قیمت کارشناسی زمین در زمان خرید و فروش است.
۳. تنظیم اجارهنامه جدید برای عرصه
پس از انتقال سند اعیان در دفترخانه، خریدار جدید باید به اداره اوقاف مراجعه کرده و قرارداد اجاره زمین (عرصه) را به نام خود تنظیم کند. عدم انجام این مرحله باعث میشود خریدار از نظر اوقاف به عنوان «متصرف غیرقانونی» شناخته شود.
چالشها و محدودیتهای خرید املاک وقفی
پیش از خرید، باید از محدودیتهای زیر آگاه باشید:
-
تغییر کاربری: تغییر کاربری (مثلاً تبدیل مسکونی به تجاری) در املاک وقفی بسیار دشوار و مستلزم موافقت صریح واقف یا متولی و پرداخت هزینههای سنگین پذیره است.
-
تسهیلات بانکی: اگرچه برای اعیان این املاک امکان دریافت وام وجود دارد، اما برخی بانکها شرایط سختگیرانهتری نسبت به املاک ششدانگ اعمال میکنند.
-
تابعیت خریدار: طبق قوانین جاری، خریدار املاک وقفی باید تابعیت جمهوری اسلامی ایران را داشته باشد.
موارد استثنایی فروش «عین» موقوفه
در موارد بسیار نادر و طبق ماده ۸۸ قانون مدنی، فروش خودِ زمین وقفی نیز با اجازه حاکم شرع ممکن است:
-
زمانی که ملک به کلی خراب شود یا بیم خرابی آن برود و امکان بازسازی نباشد.
-
زمانی که بین موقوفعلیهم اختلافی ایجاد شود که بیم خونریزی و قتل برود.
در این شرایط، ملک فروخته شده و مبلغ حاصله باید صرف خرید ملک دیگری شود که نزدیکترین کاربرد را به هدف اصلی واقف داشته باشد.
نحوه انتقال مالکیت ملک و مراحل آن
انواع قراردادهای خرید و فروش ملک
انواع قراردادهای خرید و فروش ملک
قراردادهای پیمانکاری بینالمللی و مسائل حقوقی مرتبط
نحوه پرداخت ودیعه و اجارهبها و مسائل مرتبط
