مجله حقوقی ساختمان موضوعات حقوقی ساختمان
شاید این مطالب برایتان مفید باشد
حقوق ارتفاق در املاک و تأثیر آن در خرید و فروش
حق ارتفاق (Easement Right) یکی از مباحث مهم و گاهی چالشبرانگیز در حقوق املاک است که مستقیماً بر ارزش و نحوه بهرهبرداری از یک ملک تأثیر میگذارد. طبق ماده ۹۳ قانون مدنی، ارتفاق حقی است برای شخصی در ملک دیگری. این حق معمولاً به دلیل مجاورت دو ملک ایجاد میشود و به صاحب یک ملک اجازه میدهد برای استفاده بهتر از ملک خود، از ملک همسایه استفاده خاصی ببرد.
انواع رایج حقوق ارتفاق در املاک
حق ارتفاق میتواند به صورتهای مختلفی وجود داشته باشد که خریداران باید پیش از معامله نسبت به آنها آگاه باشند:
۱. حق العبور (حق عبور): رایجترین نوع ارتفاق است. به عنوان مثال، اگر زمینی راه مستقیم به جاده اصلی نداشته باشد، مالک آن حق دارد برای رسیدن به ملک خود از بخشی از زمین همسایه عبور کند.
۲. حق المجری (حق ناودان یا فاضلاب): حقی است که به موجب آن، لولههای آب، فاضلاب یا ناودان یک ملک از داخل یا زیر زمین ملک مجاور عبور میکند.
۳. حق پنجره یا نورگیر: در برخی موارد، ملکی حق دارد که پنجره یا نورگیری به سمت ملک همسایه داشته باشد و همسایه حق ندارد با ساختوساز، مانع از ورود نور به آن ملک شود.
نحوه ایجاد حق ارتفاق
حق ارتفاق معمولاً به سه روش ایجاد میشود:
-
قرارداد: مالکان دو ملک با هم توافق میکنند که این حق ایجاد شود و آن را در سند رسمی ثبت میکنند.
-
قانون: در برخی موارد، قانون به دلیل وضعیت طبیعی املاک (مثل زمینهای شیبدار)، این حق را تحمیل میکند.
-
وضعیت سابق (اذن سابق): اگر از قدیمالایام راه عبور یا مجرای آبی در ملکی وجود داشته، طبق قاعده «حقوق قدیمه»، مالک جدید نمیتواند مانع آن شود مگر اینکه ثابت کند این حق از ابتدا غیرقانونی بوده است.
تأثیر حق ارتفاق در خرید و فروش ملک
وجود حق ارتفاق در یک ملک، به معنای وجود یک «بار حقوقی» روی آن است که میتواند ارزش ملک را کاهش یا افزایش دهد.
۱. برای خریدار ملکِ دارای حق (ملک حاکم): این یک امتیاز بزرگ است. ملک شما راه عبور یا دسترسی به منابعی را دارد که از طریق زمین دیگران تأمین میشود. این موضوع ارزش ملک را بالا میبرد.
۲. برای خریدار ملکِ مورد استفاده (ملک خادم): این یک محدودیت است. شما ملکی را میخرید که همسایه حق دارد از داخل آن رد شود یا لولههایش را از آنجا عبور دهد. شما نمیتوانید در آن قسمت از زمین ساختوساز کنید که مانع حق همسایه شود.
نکات حقوقی حیاتی در زمان معامله
-
استعلام از سند رسمی: حقوق ارتفاقی که به صورت رسمی ثبت شده باشند، در بخش «حدود و مشخصات» یا «ملاحظات» سند تکبرگ قید میشوند. حتماً این بخش را مطالعه کنید.
-
معاینه محلی: برخی حقوق ارتفاق ممکن است در سند قید نشده باشند (حقوق ارتفاق طبیعی یا قدیمی). حتماً ملک را از نزدیک ببینید و به جای پای مسیرها، لولهها و ناودانها دقت کنید.
-
غیرقابل تفکیک بودن: حق ارتفاق تابع ملک است، نه مالک. یعنی اگر ملک فروخته شود، این حق به مالک جدید منتقل میشود و فروشنده نمیتواند آن را برای خود نگاه دارد.
تفاوت حق ارتفاق با اذن در عبور
بسیاری از افراد «اذن» (اجازه ساده) را با «حق ارتفاق» اشتباه میگیرند.
-
اذن: قابل رجوع است. یعنی همسایه امروز اجازه میدهد رد شوید و فردا میتواند اجازه خود را پس بگیرد.
-
حق ارتفاق: دائمی و قانونی است. مالک ملک مجاور نمیتواند به صورت یکطرفه آن را باطل کند.
عدم توجه به حقوق ارتفاق در زمان خرید، ممکن است منجر به دعاوی طولانیمدت «ممانعت از حق» در مراجع قضایی شود.
مسئولیتهای فروشنده و خریدار در قراردادهای خرید و فروش ملک
شرایط صحت قراردادهای خرید و فروش ملک
انواع قراردادهای اجاره (مسکونی، تجاری و …) و ویژگیهای آنها
تغییر کاربری ملک و ضوابط شهرداری
