مجله حقوقی ساختمان موضوعات حقوقی ساختمان
شاید این مطالب برایتان مفید باشد
تأثیر وکالت در معاملات خرید و فروش ملک
معاملات وکالتی در بازار مسکن ایران به دلایل مختلفی از جمله آماده نبودن پایانکار، تفکیک نشدن سند یا فرار از تشریفات اداری رایج هستند. با این حال، از نظر حقوقی، خرید و فروش ملک با «وکالتنامه» به معنای انتقال قطعی مالکیت نیست و ریسکهای پنهانی دارد که میتواند منجر به از دست رفتن سرمایه خریدار شود. در این مقاله به بررسی ابعاد حقوقی، انواع وکالت و نکات ایمنی در این معاملات میپردازیم.
انواع وکالت در معاملات ملکی
در فرآیند خرید و فروش، دو نوع وکالتنامه کاربرد بیشتری دارند که آثار حقوقی متفاوتی ایجاد میکنند:
۱. وکالت کاری (اداری) این وکالتنامه صرفاً برای انجام امور اداری در شهرداری، اداره ثبت، دارایی و نظام مهندسی صادر میشود. وکیل در این نوع قرارداد، حق فروش یا دریافت پول را ندارد و فقط نماینده مالک برای پیگیری پرونده است.
۲. وکالت فروش (تامالاختیار) در این نوع، موکل (فروشنده) به وکیل (خریدار یا واسطه) اختیار میدهد که ملک را به هر کس و به هر مبلغی که صلاح میداند بفروشد و ثمن آن را دریافت کند. معمولاً این وکالتنامه به صورت «بلاعزل» تنظیم میشود.
خطرات و ریسکهای خرید وکالتی
بسیاری از خریداران تصور میکنند داشتن «وکالتنامه بلاعزل» به معنای مالکیت نهایی است، اما قانون مدنی چالشهای زیر را پیشروی این معاملات میگذارد:
-
انفساخ با فوت یا جنون: طبق ماده ۶۷۸ قانون مدنی، وکالت (حتی اگر بلاعزل باشد) با فوت یا دیوانگی هر یک از طرفین باطل میشود. اگر فروشنده فوت کند، ملک به ورثه میرسد و خریدار برای اثبات مالکیت خود وارد یک پروسه دشوار قضایی میشود.
-
امکان فروش مجدد توسط مالک: وکالتنامه مانع از آن نمیشود که خودِ مالک اصلی (موکل) اقدام به فروش ملک به شخص دیگری کند. در این صورت، خریدار اول تنها میتواند از نظر کیفری یا حقوقی علیه فروشنده اقدام کند، اما سند به نام خریدار دوم صادر شده است.
-
توقیف ملک بابت دیون مالک: تا زمانی که سند رسمی به نام خریدار منتقل نشود، ملک در سیستم ثبتی متعلق به فروشنده است. لذا طلبکاران فروشنده یا مراجع قضایی میتوانند ملک را بابت بدهیهای او توقیف کنند.
راهکارهای کاهش ریسک در معاملات وکالتی
برای اینکه خرید وکالتی با اطمینان بیشتری انجام شود، رعایت این سه گام حیاتی است:
۱. تنظیم مبایعهنامه در کنار وکالتنامه هرگز به دریافت وکالتنامه تنها بسنده نکنید. حتماً یک مبایعهنامه (قولنامه) رسمی با کد رهگیری تنظیم کنید. وکالتنامه فقط ابزاری برای انتقال سند است، اما مبایعهنامه سندی است که «وقوع معامله» و «انتقال مالکیت» را ثابت میکند.
۲. استعلام اصالت وکالتنامه پیش از هرگونه پرداخت وجه، اصالت وکالتنامه را از طریق «سامانه تصدیق اصالت اسناد بنچاق» یا مراجعه به دفترخانه صادرکننده استعلام کنید تا از عدم عزل وکیل یا جعلی نبودن آن مطمئن شوید.
۳. درج شرط «حق عزل وکیل» و «حق اسقاط» در متن وکالتنامه باید صراحتاً قید شود که موکل حق عزل وکیل و حق انجام عمل مورد وکالت را از خود سلب و ساقط کرده است.
تفاوت وکالت در املاک رهنی و آزاد
در املاکی که در رهن بانک هستند، انتقال قطعی سند تا زمان تسویه بدهی ممکن نیست. در این موارد، خریدار ملک را به صورت وکالتی خریداری میکند تا پس از پایان اقساط، سند را منتقل کند. در این شرایط، حتماً باید علاوه بر وکالتنامه، «اقرارنامه رسمی» مبنی بر دریافت کل ثمن معامله از فروشنده دریافت شود.
مسئولیتهای فروشنده و خریدار در قراردادهای خرید و فروش ملک
شرایط صحت قراردادهای خرید و فروش ملک
انواع قراردادهای اجاره (مسکونی، تجاری و …) و ویژگیهای آنها
