مجله حقوقی ساختمان موضوعات حقوقی ساختمان
شاید این مطالب برایتان مفید باشد
بررسی ماده 338 قانون مدنی در خصوص بیع املاک
ماده 338 قانون مدنی، سنگبنای تعاریف حقوقی در معاملات املاک است. این ماده بیان میدارد: «بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم.» اگرچه این تعریف کوتاه به نظر میرسد، اما در خرید و فروش املاک، هر کلمه آن بار حقوقی سنگینی دارد که مرز میان یک معامله صحیح و یک قرارداد باطل یا متزلزل را تعیین میکند.
ارکان سهگانه بیع در املاک بر اساس ماده 338
برای اینکه یک قرارداد خرید و فروش ملک طبق این ماده نافذ باشد، سه رکن اصلی باید به طور دقیق رعایت شوند:
۱. تملیک (انتقال مالکیت) بیع یک عقد «تملیکی» است؛ یعنی به محض امضای قرارداد، مالکیت از فروشنده به خریدار منتقل میشود. در مورد املاک، طبق مواد 22 و 46 قانون ثبت، این تملیک زمانی در برابر اشخاص ثالث اعتبار کامل دارد که در دفتر املاک به ثبت برسد.
۲. عین (مورد معامله) در بیع ملک، مورد معامله باید «عین» باشد، یعنی مال مادی و موجود. به همین دلیل، فروش خانهای که هنوز ساخته نشده (پیشفروش) از نظر برخی حقوقدانان در قالب ماده 338 نمیگنجد و تحت عنوان «عقد استصناع» یا قراردادهای موضوع ماده 10 بررسی میشود. ملک باید کاملاً مشخص، معلوم و دارای اوصاف معین باشد.
۳. عوض معلوم (ثمن) «عوض» یا همان قیمت ملک باید کاملاً مشخص باشد. معاملهای که در آن قیمت ملک مجهول باشد یا تعیین آن به آینده و به صورت مبهم موکول شود، طبق قانون مدنی باطل است. این عوض میتواند پول نقد، چک یا حتی مال دیگری (در قالب معاوضه) باشد.
تفاوت بیع ملک با سایر قراردادهای مشابه
بسیاری از افراد قراردادهای دیگر را با «بیع» اشتباه میگیرند، در حالی که آثار حقوقی آنها متفاوت است:
-
بیع در مقابل هبه: در بیع، حتماً «عوض معلوم» وجود دارد، اما در هبه (بخشش)، انتقال مالکیت بدون دریافت پول یا مال انجام میشود.
-
بیع در مقابل اجاره: در بیع، «عین» ملک منتقل میشود، اما در اجاره، تنها «منفعت» ملک برای مدت محدودی واگذار میگردد.
-
قولنامه (وعده بیع): قولنامه صرفاً تعهد به انجام بیع در آینده است و برخلاف ماده 338، در لحظه امضا، تملیک (انتقال مالکیت) رخ نمیدهد.
آثار حقوقی ماده 338 در دعاوی ملکی
در محاکم قضایی، استناد به ماده 338 میتواند سرنوشت پرونده را تغییر دهد:
اثبات مالکیت اگر فردی مدعی مالکیت ملکی باشد، باید ثابت کند که «تملیک عین» بر اساس یک «عوض معلوم» صورت گرفته است. اگر مشخص شود ثمنی پرداخت نشده، ممکن است معامله به «هبه» یا «معامله صوری» تغییر ماهیت دهد.
ضمان درک (مسئولیت فروشنده) طبق مفهوم تملیک در ماده 338، فروشنده ضامن است که ملک واقعاً متعلق به او باشد. اگر پس از معامله مشخص شود ملک متعلق به دیگری بوده است (مستحقللغیر)، به دلیل عدم وقوع تملیک واقعی، معامله باطل بوده و فروشنده ملزم به رد ثمن و جبران خسارت خریدار است.
شروط صحت بیع بر اساس ماده 338
برای اینکه بیع ملک مشمول حمایت این ماده شود، طرفین باید دارای «اهلیت» (سن قانونی و عقل) باشند و «قصد و رضا» داشته باشند. معاملات اکراهی یا معاملاتی که در آن اشتباه اساسی در مورد خودِ ملک (مثلاً خرید زمین به جای آپارتمان) رخ داده باشد، فاقد اثر تملیکی مدنظر ماده 338 هستند.
مسئولیتهای فروشنده و خریدار در قراردادهای خرید و فروش ملک
شرایط صحت قراردادهای خرید و فروش ملک
انواع قراردادهای اجاره (مسکونی، تجاری و …) و ویژگیهای آنها
