مجله حقوقی ساختمان موضوعات حقوقی ساختمان
شاید این مطالب برایتان مفید باشد
بررسی ماده 10 قانون مدنی در قراردادهای ساختمانی
ماده 10 قانون مدنی ایران، ستون فقرات «آزادی قراردادها» و یکی از حیاتیترین ابزارهای حقوقی در صنعت ساختمان است. این ماده مقرر میدارد: «قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نمودهاند، در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد، نافذ است.» در دنیای ساختوساز که پروژهها از الگوهای متنوعی پیروی میکنند، این ماده اجازه میدهد طرفین بدون محدود شدن به قالبهای سنتی (مانند بیع یا اجاره)، قراردادهایی منعطف و متناسب با نیاز خود تنظیم کنند.
کاربرد ماده 10 در قراردادهای مشارکت در ساخت
بسیاری از قراردادهای مدرن ساختمانی، مانند «مشارکت در ساخت»، «مدیریت پیمان (MC)» یا «قراردادهای پیمانکاری EPC»، لزوماً در قالب عقود معینِ قانون مدنی نمیگنجند.
-
خروج از قالب عقود سنتی: برای مثال، قرارداد مشارکت در ساخت ترکیبی از تعهد به ساخت، صلح سهمالارث و شرکت است. ماده 10 این اطمینان را به طرفین میدهد که حتی اگر قرارداد آنها نام خاصی در قانون ندارد، باز هم معتبر و لازمالاجراست.
-
تعیین سهم و آورده: طرفین میتوانند بر اساس ماده 10، نحوه تقسیم واحدها، زمان انتقال سهم زمین به سازنده و مسئولیتهای جانبی را کاملاً مطابق توافق شخصی خود تنظیم کنند، به شرطی که با قواعد آمره (مانند ممنوعیت ربا یا معاملات صوری) تضاد نداشته باشد.
مرزهای آزادی قرارداد در ساختمان
اگرچه ماده 10 دست طرفین را باز میگذارد، اما این آزادی مطلق نیست. هر بندی که «مخالف صریح قانون» باشد، باطل است.
قوانین آمره در ساختمان: ۱. قوانین شهرداری و شهرسازی: توافق برای ساخت طبقات مازاد بر پروانه یا نادیده گرفتن ضوابط ایمنی آتشنشانی، حتی اگر در قرارداد بر آن توافق شده باشد، به استناد ماده 10 معتبر نخواهد بود. ۲. قوانین ثبت: توافق بر سر انتقال مالکیت بدون رعایت تشریفات ثبتی در املاک دارای سابقه ثبتی، ممکن است در محاکم با چالش مواجه شود. ۳. قانون پیشفروش ساختمان: این قانون یک قانون آمره است. بنابراین طرفین نمیتوانند با استناد به ماده 10، نظارت مهندس ناظر یا ضرورت تنظیم سند در دفاتر اسناد رسمی را از قرارداد پیشفروش حذف کنند.
اعتبار شروط ضمن عقد بر اساس ماده 10
یکی از بزرگترین مزایای ماده 10 در قراردادهای ساختمانی، امکان درج شروطی است که ریسک پروژه را مدیریت میکند:
-
شرط داوری: توافق بر حل اختلافات توسط داور متخصص به جای دادگاه.
-
وجه التزام (خسارت تأخیر): تعیین مبلغ مشخص برای هر روز تأخیر در تحویل پروژه یا انتقال سند.
-
حق فسخ: تعیین شرایط دقیق برای برهم زدن قرارداد در صورت عدم ایفای تعهدات مالی یا فنی.
تاثیر ماده 10 بر تفسیر قراردادها در دادگاه
در صورت بروز اختلاف، قضات ابتدا به متن قرارداد (که بر اساس ماده 10 تنظیم شده) مراجعه میکنند. اصل بر این است که «العقود تابعه للقصود»؛ یعنی قرارداد تابع قصد و نیت طرفین است. اگر متنی صریح در قرارداد وجود داشته باشد، قاضی نمیتواند به بهانه «عادلانه نبودن»، از اجرای آن سرباز زند، مگر اینکه آن شرط خلاف نظم عمومی یا اخلاق حسنه باشد.
بنابراین، ماده 10 به پیمانکاران و کارفرمایان اجازه میدهد تا با «شخصیسازی قرارداد»، ریسکهای فنی و اقتصادی پروژه را پیشبینی و برای آن چارهجویی کنند.
انواع قراردادهای ساختمانی و ویژگیهای آنها
نقش بیمه در قراردادهای پیمانکاری
مسئولیتهای کارفرما و پیمانکار در قراردادهای ساختمانی
