مجله حقوقی ساختمان موضوعات حقوقی ساختمان
شاید این مطالب برایتان مفید باشد
هزینههای مشترک (شارژ) در آپارتمانها: نحوه محاسبه و پرداخت
تأمین هزینههای نگهداری ساختمان، یکی از چالشبرانگیزترین موضوعات در زندگی آپارتمانی است. قانونگذار برای جلوگیری از ابهام و اختلاف، چارچوب مشخصی را برای طبقهبندی هزینهها و نحوه مشارکت هر واحد در پرداخت آنها تعیین کرده است. در این مقاله به بررسی دقیق مبانی قانونی محاسبه شارژ و ضمانت اجراهای عدم پرداخت آن میپردازیم.
مبانی قانونی محاسبه هزینههای مشترک
طبق ماده ۴ قانون تملک آپارتمانها، پرداخت هزینههای مشترک اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد، الزامی است. محاسبه این هزینهها معمولاً به سه روش انجام میشود:
محاسبه بر اساس مساحت (هزینههای نسبی) هزینههایی که با ابعاد و مساحت واحد رابطه مستقیم دارند، بر اساس نسبت مساحت هر واحد به مجموع مساحت تمام واحدهای اختصاصی ساختمان محاسبه میشوند. این موارد عبارتند از:
-
هزینههای مربوط به سرایداری و نظافت.
-
هزینههای ایزوگام و تعمیرات اساسی پشتبام.
-
بیمه آتشسوزی ساختمان.
-
تعمیرات کلی لولهکشی و فاضلاب.
محاسبه بر اساس تعداد نفرات در ساختمانهایی که فاقد کنتور آب مجزا هستند، هزینههای مربوط به مصرف آب معمولاً بر اساس تعداد ساکنان هر واحد تقسیم میشود. همچنین در برخی موارد، هزینههایی مانند دفع زباله نیز ممکن است بر این اساس محاسبه گردند.
هزینههای ثابت و مساوی برخی هزینهها که استفاده از آنها برای همه واحدها یکسان است و به متراژ بستگی ندارد، به طور مساوی بین تمام واحدها تقسیم میشوند. هزینههای اداری مدیریت، هزینه تعمیر و نگهداری آسانسور و روشنایی راهروها از این دسته هستند.
تفکیک هزینههای جاری و عمرانی
یکی از نکات مهم حقوقی در روابط موجر و مستأجر، تفکیک نوع هزینههاست تا مشخص شود پرداخت هر کدام بر عهده چه کسی است.
هزینههای مصرفی و جاری
این هزینهها که برای استفاده روزمره از ساختمان است (مانند شارژ ماهانه، هزینه نظافت، قبوض مشاع و تعمیرات جزئی)، طبق قانون بر عهده «استفادهکننده» یا همان مستأجر است، مگر اینکه در قرارداد اجاره به گونه دیگری توافق شده باشد.
هزینههای اساسی و سرمایهای
هزینههایی که به اصل بنا و بقای ساختمان مربوط میشود (مانند هزینه نصب سیستمهای جدید آتشسوزی، تعویض کامل آسانسور یا ایزوگام کلی)، بر عهده «مالک» است. مستأجر وظیفهای در قبال این هزینهها ندارد و پرداخت آنها به ارزش افزوده ملک مالک کمک میکند.
ضمانت اجرای عدم پرداخت شارژ
مدیر ساختمان برای وصول مطالبات خود ابزارهای قانونی قدرتمندی در اختیار دارد که در قانون تملک آپارتمانها به صراحت ذکر شده است.
ارسال اظهارنامه رسمی در صورت امتناع ساکن از پرداخت، مدیر باید با ذکر مبلغ بدهی و جزئیات آن، اظهارنامه رسمی برای بدهکار ارسال کند. این مرحله اولین قدم قانونی برای پیگیری قضایی است.
قطع خدمات مشترک اگر ۱۰ روز پس از ابلاغ اظهارنامه، بدهی پرداخت نشود، مدیر یا هیئت مدیره حق دارند از ارائه خدمات مشترک مانند آب گرم، گاز، یا تهویه مطبوع به واحد بدهکار خودداری کنند. لازم به ذکر است که قطع خدمات اختصاصی (مثل برق داخل واحد) در صلاحیت مدیر نیست.
صدور اجراییه و توقیف اموال در صورتی که قطع خدمات ممکن نباشد یا موثر واقع نشود، مدیر میتواند به اداره ثبت مراجعه کرده و بر اساس اظهارنامه ابلاغ شده، تقاضای صدور اجراییه نماید. این اقدام منجر به توقیف اموال یا بخشی از حقوق مالک برای تسویه بدهی میشود. همچنین امکان ثبت شکایت در شورای حل اختلاف برای دریافت اصل طلب و خسارت تاخیر تادیه نیز وجود دارد.
وضعیت واحدهای خالی از سکنه
یک باور اشتباه در حقوق ساختمان این است که «چون من در واحد ساکن نیستم، پس نباید شارژ بدهم». طبق قانون، هزینههایی که برای حفظ و نگهداری ساختمان است (مانند هزینه نگهبان، تعمیرات مشاعات و بیمه) حتی از واحدهای خالی نیز دریافت میشود. تنها هزینههایی که مستقیم به مصرف مربوط میشوند (مانند آب در صورت عدم وجود کنتور مجزا) ممکن است با توافق مجمع از واحدهای خالی دریافت نشود.
شفافیت در ارائه فاکتورها توسط مدیر و پایبندی ساکنان به پرداخت به موقع، از بروز تنشهای حقوقی و فرسودگی ساختمان جلوگیری میکند.
انواع قراردادهای اجاره (مسکونی، تجاری و …) و ویژگیهای آنها
شرایط عمومی پیمان در قراردادهای ساختمانی
شرایط عمومی پیمان و تفسیر مفاد آن
