مجله حقوقی ساختمان موضوعات حقوقی ساختمان
شاید این مطالب برایتان مفید باشد
مالیات بر نقل و انتقال املاک: نکات کلیدی
نقل و انتقال املاک در نظام حقوقی ایران، علاوه بر جنبههای ثبتی، دارای آثار مالیاتی مهمی است که آگاهی از آنها برای هر خریدار و فروشندهای ضروری است. این مالیات که تحت عنوان «مالیات بر نقل و انتقال قطعی املاک» شناخته میشود، یکی از منابع درآمدی پایدار دولت است. در این مقاله به بررسی ابعاد مختلف، نحوه محاسبه و معافیتهای مربوط به آن میپردازیم.
ماهیت مالیات بر نقل و انتقال
طبق ماده ۵۹ قانون مالیاتهای مستقیم، هرگونه انتقال قطعی ملک یا واگذاری حقوق متعلق به آن (مانند حق واگذاری محل یا سرقفلی) مشمول مالیات است. این مالیات از نوع «مالیات بر دارایی» محسوب شده و پرداخت آن شرط لازم برای ثبت رسمی سند در دفاتر اسناد رسمی است.
نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال
روش محاسبه این مالیات بر اساس نوع کاربری ملک و نوع انتقال متفاوت است:
۱. مالیات نقل و انتقال قطعی ملک میزان این مالیات معادل ۵ درصد ارزش معاملاتی ملک در زمان انتقال است. نکته کلیدی اینجاست که «ارزش معاملاتی» (قیمت منطقهای) توسط کمیسیون تقویم املاک تعیین میشود و با قیمت واقعی معامله در بازار تفاوت فاحشی دارد (معمولاً بسیار کمتر است). بنابراین، نوسانات بازار مسکن تأثیر مستقیمی بر مبلغ این مالیات ندارد.
۲. مالیات بر حق واگذاری محل (سرقفلی) در خصوص املاک تجاری، علاوه بر مالیات ملک، مالیات دیگری تحت عنوان مالیات بر حق واگذاری محل وضع میشود. نرخ این مالیات معادل ۲ درصد مبلغ دریافتی بابت واگذاری سرقفلی است. این مبلغ بر اساس قیمت واقعی روز محاسبه میگردد.
مسئول پرداخت مالیات کیست؟
از نظر قانونی، پرداخت مالیات بر نقل و انتقال بر عهده فروشنده (انتقالدهنده) است. دفاتر اسناد رسمی موظفند پیش از تنظیم سند، گواهی پرداخت مالیات (مفاصاحساب) را از فروشنده مطالبه کنند. با این حال، در قراردادهای خصوصی (مبایعهنامه)، طرفین میتوانند توافق کنند که پرداخت این هزینه بر عهده خریدار باشد یا به صورت مشترک پرداخت شود، اما در برابر سازمان امور مالیاتی، فروشنده مسئول نهایی شناخته میشود.
مراحل دریافت گواهی مالیاتی (ماده ۱۸۷)
برای دریافت مفاصاحساب مالیاتی، طی کردن مراحل زیر الزامی است:
-
استعلام دفترخانه: دفتر اسناد رسمی استعلامی را به سازمان امور مالیاتی ارسال میکند.
-
ثبت در سامانه: مودی (فروشنده) باید در سامانه عملیات الکترونیکی مالیاتی ثبتنام کرده و درخواست خود را تکمیل کند.
-
محاسبه و پرداخت: پس از ارزیابی توسط ممیز، مبلغ مالیات تعیین شده و فیش پرداخت صادر میگردد.
-
صدور گواهی: پس از پرداخت الکترونیکی، گواهی موضوع ماده ۱۸۷ صادر و به صورت سیستمی برای دفترخانه ارسال میشود.
معافیتهای مالیاتی در نقل و انتقال
قانونگذار در برخی موارد خاص، انتقالدهندگان را از پرداخت این مالیات معاف کرده است:
-
املاک دولتی و نهادهای عمومی: انتقال املاک متعلق به دولت، شهرداریها و نهادهای انقلابی مشمول این مالیات نیست.
-
فسخ معامله: در صورتی که معامله پس از پرداخت مالیات و پیش از ثبت در دفترخانه فسخ شود، مالیات پرداختی قابل استرداد است. همچنین فسخ معاملات رسمی تا ۶ ماه پس از ثبت، مشمول مالیات مجدد نمیشود.
-
انتقال بلاعوض به دولت: واگذاری املاک به صورت رایگان به دولت یا شهرداریها از پرداخت مالیات معاف است.
-
اجرای طرحهای عمرانی: املاکی که در اجرای طرحهای نوسازی و احداث راهها توسط دولت یا شهرداریها تملک میشوند، مشمول مالیات نیستند.
نکات حیاتی برای معاملهگران
-
اعتبار گواهی: گواهی مالیاتی صادر شده دارای مدت اعتبار محدودی است (معمولاً تا پایان سال مالیاتی یا حداکثر سه ماه)؛ لذا باید زمانبندی معامله را با اعتبار گواهی هماهنگ کنید.
-
املاک در رهن: انتقال املاکی که در رهن بانک هستند نیز مشمول مالیات است و رهن بودن ملک مانع از تعلق مالیات نقل و انتقال نمیشود.
-
نوساز بودن ملک: اگر ملک نوساز باشد، علاوه بر این مالیات، ممکن است مشمول «مالیات بر ساخت و فروش» (موضوع ماده ۷۷) نیز بشود که نرخ بسیار بالاتری دارد.
انواع قراردادهای اجاره (مسکونی، تجاری و …) و ویژگیهای آنها
شرایط عمومی پیمان در قراردادهای ساختمانی
شرایط عمومی پیمان و تفسیر مفاد آن
