مجله حقوقی ساختمان موضوعات حقوقی ساختمان
شاید این مطالب برایتان مفید باشد
حل اختلافات در آپارتمانها و مجتمعهای مسکونی: روشهای قانونی
زندگی در محیطهای اشتراکی به طور بالقوه با تضاد منافع همراه است. اختلافات در آپارتمانها معمولاً حول محورهایی نظیر هزینههای مشترک، مزاحمتهای صوتی، تصرف در مشاعات و یا نحوه مدیریت ساختمان شکل میگیرد. قانون برای حل این تنشها، مسیری گامبهگام را پیشبینی کرده است تا صلح و نظم در مجتمع برقرار شود.
گام اول: مذاکره و میانجیگری توسط مدیر ساختمان
پیش از هرگونه اقدام قضایی، اولین و موثرترین مرجع برای حل و فصل اختلافات، مدیر یا هیئت مدیره ساختمان است.
طبق آییننامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها، مدیر مسئول حفظ نظم و اجرای مقررات است. در صورت بروز اختلاف میان دو همسایه یا اعتراض به عملکرد یکی از ساکنان، ذینفع باید موضوع را به صورت مکتوب یا شفاهی به مدیر اطلاع دهد. مدیر با تکیه بر «اساسنامه ساختمان» و «قانون تملک آپارتمانها» میتواند به عنوان میانجی وارد عمل شده و با تذکر رسمی یا تشکیل جلسه با طرفین، موضوع را فیصله دهد. بسیاری از اختلافات با ابلاغ یک تذکر کتبی توسط مدیر حل و فصل میشوند.
گام دوم: ارسال اظهارنامه رسمی
اگر مذاکرات داخلی ساختمان به نتیجه نرسد، شاکی باید وارد فاز اداری-حقوقی شود. ارسال اظهارنامه رسمی از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، اولین قدم رسمی است.
اظهارنامه یک سند قانونی است که در آن شاکی خواسته خود را (مثلاً رفع مزاحمت صوتی یا پرداخت معوقات شارژ) به طرف مقابل ابلاغ میکند و مهلتی را برای اصلاح رفتار تعیین مینماید. این سند در مراحل بعدی دادگاه به عنوان مدرکی دال بر «اثبات ابلاغ خواسته» و «اتمام حجت» با طرف مقابل، ارزش بسیار بالایی دارد.
گام سوم: مراجعه به شورای حل اختلاف
بسیاری از دعاوی آپارتماننشینی به دلیل ماهیت آنها در صلاحیت شورای حل اختلاف قرار دارند. این مرجع با هدف کاهش بار ترافیکی دادگاهها و حل سریعتر اختلافات محلی ایجاد شده است.
مواردی که معمولاً در شورا مطرح میشوند:
-
دعاوی مربوط به تخلیه عین مستأجره (در صورتی که سرقفلی مطرح نباشد).
-
مطالبه بدهیهای مربوط به شارژ ساختمان تا سقف نصاب قانونی شورا.
-
دعاوی مربوط به رفع مزاحمت، ممانعت از حق و تصرف عدوانی در مشاعات.
روند کار در شورا به این صورت است که ابتدا سعی در ایجاد صلح و سازش میشود و در صورت عدم توافق، قاضی شورا بر اساس گزارش کلانتری، شهادت شهود و یا نظریه کارشناس رسمی دادگستری، اقدام به صدور رأی میکند.
گام چهارم: طرح دعوا در دادگاههای عمومی حقوقی و کیفری
در مواردی که اختلاف پیچیدهتر است یا جنبه مجرمانه پیدا میکند، باید به دادسرا یا دادگاه عمومی مراجعه کرد.
دعاوی حقوقی (دادگاه حقوقی)
دعاوی سنگین مالی (مانند هزینههای بازسازی کلان) یا دعاوی مربوط به الزام به تنظیم سند رسمی پارکینگ و انباری در این مرجع رسیدگی میشود. همچنین اگر مالکی قصد تخریب دیوارهای اصلی را داشته باشد، سایر مالکین میتوانند با درخواست «دستور موقت»، عملیات ساختمانی او را بلافاصله متوقف کنند.
دعاوی کیفری (دادسرا)
برخی رفتارهای ناهنجار در آپارتمان جنبه مجرمانه دارند و مستوجب مجازات (حبس یا شلاق یا جزای نقدی) هستند:
-
توهین و فحاشی: در صورت بروز درگیری لفظی میان همسایگان.
-
سلب آسایش عمومی: ایجاد صداهای ناهنجار در ساعات دیرهنگام به صورت مداوم.
-
ضرب و جرح: در صورت درگیری فیزیکی.
-
خیانت در امانت: اگر مدیر ساختمان مبالغ شارژ را در مسیری غیر از هزینههای ساختمان صرف نماید.
نقش کارشناس رسمی دادگستری در حل اختلافات
در بسیاری از اختلافات ساختمانی، قاضی دانش فنی لازم برای تشخیص مقصر را ندارد. در این شرایط، پرونده به کارشناس رسمی دادگستری در امور ساختمان ارجاع میشود. برای مثال در مورد نمزدگی سقف، کارشناس با معاینه محل تشخیص میدهد که آیا علت خرابی لولهکشی واحد بالایی است یا فرسودگی لولههای مشاع؛ نظر این کارشناس معمولاً مبنای صدور حکم نهایی و تعیین مسئول جبران خسارت قرار میگیرد.
شناخت این مسیرهای قانونی به ساکنان کمک میکند تا به جای برخوردهای شخصی و تنشزا، از ابزارهای مدنی برای استیفای حقوق خود استفاده کنند.
انواع قراردادهای اجاره (مسکونی، تجاری و …) و ویژگیهای آنها
شرایط عمومی پیمان در قراردادهای ساختمانی
شرایط عمومی پیمان و تفسیر مفاد آن
