مجله حقوقی ساختمان موضوعات حقوقی ساختمان
شاید این مطالب برایتان مفید باشد
نقش وکیل در امور حقوقی آپارتمانها و مجتمرهای مسکونی
با پیچیدهتر شدن قوانین شهرسازی و افزایش تراکم جمعیت در کلانشهرها، دعاوی مرتبط با آپارتماننشینی از اختلافات ساده همسایگی به پروندههای پیچیده حقوقی و کیفری تبدیل شده است. در این میان، حضور یک وکیل متخصص در حقوق ساختمان نه تنها به حل سریعتر اختلافات کمک میکند، بلکه از بروز خسارات مالی کلان ناشی از قراردادهای غیرکارشناسی جلوگیری مینماید.
پیشگیری از اختلافات در قراردادهای ساختمانی
بسیاری از معضلات حقوقی آپارتمانها ریشه در قراردادهای اولیه دارد. وکیل با نظارت بر تنظیم قراردادها، زیربنای حقوقی مستحکمی برای مالکان و سازندگان ایجاد میکند.
قراردادهای مشارکت در ساخت این قراردادها از حساسترین انواع قراردادهای ساختمانی هستند. وکیل با تعیین دقیق سهمالشرکه، زمانبندی مراحل ساخت، تعیین لیست متریال (لیست مصالح) و درج ضمانتاجراهای قوی برای تاخیر در تحویل یا عدم اخذ پایانکار، از حقوق مالکان زمین در برابر سازندگان دفاع میکند.
پیشخرید و پیشفروش واحدها طبق «قانون پیشفروش ساختمان»، تنظیم این قراردادها الزامات خاصی دارد. وکیل با بررسی وضعیت سند مادر، استعلام پروانه ساختمان و اطمینان از درج حق فسخ در صورت عدم ایفای تعهدات، ریسک کلاهبرداری یا فروش یک واحد به چند نفر را به حداقل میرساند.
نقش وکیل در مدیریت و داوری اختلافات
وکیل میتواند در دو سطح «مشورتی» و «اجرایی» به مدیران و ساکنان مجتمعهای مسکونی کمک کند.
تدوین اساسنامه داخلی مجتمع قانون تملک آپارتمانها یک قانون کلی است. وکیل با تدوین یک اساسنامه اختصاصی برای هر مجتمع (متناسب با امکانات آن مثل استخر، سالن اجتماعات یا روفگاردن)، ضوابط دقیق استفاده از مشاعات و نحوه برخورد با تخلفات را مشخص میکند. این کار از سلیقهای عمل کردن مدیران جلوگیری مینماید.
مشاوره حقوقی به مدیر ساختمان مدیران ساختمان اغلب از مسئولیتهای کیفری خود (مثلاً در صورت وقوع حادثه در آسانسور یا آتشسوزی) آگاه نیستند. وکیل با ارائه مشاوره درباره الزامات بیمهای و نحوه صحیح ابلاغ اظهارنامههای قانونی به ساکنان بدهکار، مانع از بروز مسئولیت مدنی برای شخص مدیر میشود.
نمایندگی در مراجع قضایی و اداری
زمانی که مذاکرات به بنبست میرسد، حضور وکیل برای دفاع از حقوق موکل در مراجع رسمی الزامی است.
دفاع در کمیسیونهای ماده ۱۰۰ و ۹۹ شهرداری در پروندههای مربوط به تخلفات ساختمانی و جریمههای گزاف شهرداری، وکیل متخصص میتواند با ارائه لوایح دفاعی فنی و حقوقی، رای تخریب را به جریمه تبدیل کرده یا میزان جریمههای ناحق را کاهش دهد.
مطالبه حقوق در دعاوی مشاعات و پارکینگ اختلاف بر سر مالکیت پارکینگ یا تصرف عدوانی در حیاط و پشتبام از دعاوی رایج است. وکیل با بهرهگیری از اسناد تفکیکی و صورتجلسات مجمع عمومی، برای رفع تصرف و بازگرداندن بخشهای مشاع به حالت اولیه اقدام میکند.
وصول مطالبات معوقه (شارژ) وکیل با طی کردن مراحل قانونی از ارسال اظهارنامه تا صدور اجراییه از طریق اداره ثبت، فرآیند وصول بدهیهای سنگین واحدها را سرعت میبخشد، به گونهای که مدیر ساختمان درگیر بروکراسی اداری نشود.
حمایت از حقوق مستأجران و موجران
در روابط میان مالک و مستأجر در آپارتمانها، وکیل با اشراف بر «قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶»، در مواردی همچون تخلیه فوری ملک، مطالبه ودیعه (پول پیش) و یا اثبات تقصیر در خسارات وارده به واحد، از تضییع حق موکل خود جلوگیری میکند.
در نهایت، هزینه حقالوکاله در امور ساختمان را باید به عنوان یک «سرمایهگذاری برای امنیت حقوقی» در نظر گرفت، چرا که یک خطای کوچک در تفسیر قوانین آپارتماننشینی میتواند منجر به از دست رفتن حق مالکیت یا درگیر شدن در پروسههای قضایی چندساله شود.
انواع قراردادهای اجاره (مسکونی، تجاری و …) و ویژگیهای آنها
شرایط عمومی پیمان در قراردادهای ساختمانی
شرایط عمومی پیمان و تفسیر مفاد آن
