مجله حقوقی ساختمان موضوعات حقوقی ساختمان
شاید این مطالب برایتان مفید باشد
مشاعات و فضاهای مشترک در آپارتمانها: حقوق و محدودیتها
در نظام حقوقی آپارتماننشینی، مفهوم «مشاعات» به بخشهایی از ساختمان اطلاق میشود که حق استفاده از آنها به فرد خاصی اختصاص ندارد و تمامی مالکان به نسبت سهم خود در آن شریک هستند. درک صحیح از مرز میان فضاهای خصوصی و مشترک، کلید پیشگیری از دعاوی حقوقی در مجتمعهای مسکونی است.
تعریف قانونی مشاعات و مصادیق آن
طبق آییننامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها، قسمتهای مشترک بخشهایی از بنا هستند که برای استفاده غیرمستقیم یا مستقیم تمام شرکا تخصیص یافته است. این بخشها به صورت قهری و اجتنابناپذیر در مالکیت مشاعی قرار دارند.
مصادیق بارز مشاعات شامل موارد زیر است:
-
زمین ساختمان: کل مساحتی که بنا روی آن احداث شده است.
-
تأسیسات مرکزی: شامل منبع آب، پمپ، چاه، سیستم تهویه مطبوع مرکزی، تابلوهای برق عمومی و لولهکشیهای اصلی.
-
اسکلت و سازه: پی، ستونها، دیوارهای حائل و سقفهای بین طبقات (فارغ از اینکه داخل واحد باشند یا خیر).
-
فضاهای تردد: پلهها، پاگردها، راهروها، آسانسور و لابی.
-
محوطه و پشتبام: حیاط، باغچه و تمام سطح پشتبام که در سند به عنوان تراس اختصاصی قید نشده باشد.
حقوق مالکان در استفاده از مشاعات
هر مالک به تبع مالکیت بر واحد اختصاصی خود، دارای حقوقی در بخشهای مشاع است که غیرقابل تفکیک و انتقال به تنهایی میباشد.
حق بهرهبرداری متعارف همه ساکنان حق دارند از مشاعات به گونهای استفاده کنند که مانع استفاده دیگران نشود. برای مثال، استفاده از آسانسور یا عبور از حیاط حق همگانی است. اما این حق نباید به گونهای اعمال شود که به آرامش سایرین لطمه بزند.
حق نظارت بر اداره مشاعات هر مالک حق دارد بر نحوه هزینه کرد شارژ در بخشهای مشاع نظارت کند و در صورت مشاهده قصور در نگهداری تأسیسات مشترک، موضوع را در مجمع عمومی مطرح نماید.
محدودیتهای قانونی و ممنوعیتها در فضاهای مشترک
قانون برای حفظ حقوق کل مجموعه، محدودیتهای سفت و سختی را برای تصرف در مشاعات وضع کرده است.
عدم جواز تصرف انحصاری هیچ مالکی حق ندارد بخشی از مشاعات را به صورت انحصاری در اختیار بگیرد. گذاشتن کفش، کمد یا گلدان در راهرو، بستن راه دسترسی به پشتبام یا پارک خودرو در محلهای غیر از پارکینگ اختصاصی، از مصادیق تصرف غیرقانونی است.
ممنوعیت تغییرات بدون اذن مجمع تغییر در شکل، رنگ یا ساختار مشاعات (مانند تغییر درب ورودی واحد به شکلی که با بقیه متفاوت باشد یا نصب حفاظهای خارج از عرف در راهرو) ممنوع است. هرگونه تغییر در نما یا بخشهای مشترک مستلزم موافقت اکثریت مطلق مالکان است.
واگذاری حق استفاده از مشاعات به غیر مالک نمیتواند حق استفاده از مشاعات ساختمان (مانند استخر یا حیاط) را به افرادی خارج از ساختمان واگذار کند. برای مثال، مستأجر یک واحد حق استفاده دارد، اما مالک نمیتواند حق استفاده از پارکینگ یا انباری مشاع را به فردی که در ساختمان ساکن نیست اجاره دهد.
استثنائات قانونی: حق استفاده اختصاصی از مشاع
در برخی موارد، ممکن است بخشی از مشاعات (مانند حیاط خلوت یا بخشی از پشتبام) در نقشه تفکیکی و صورتجلسه تفکیکی به عنوان «حق استفاده اختصاصی» برای یک واحد خاص در نظر گرفته شده باشد.
در این شرایط، مالکیت همچنان مشاع است، اما حق بهرهبرداری تنها متعلق به یک واحد است. با این حال، حتی در این صورت نیز مالک آن واحد حق احداث بنا، سقف زدن یا تغییر کاربری آن فضا را ندارد و تنها میتواند به صورت متعارف از آن استفاده کند. همچنین هزینههای نگهداری این بخشها معمولاً بر عهده همان واحدی است که حق استفاده اختصاصی را دارد.
مسئولیت در قبال خسارت به مشاعات
اگر خسارتی به بخشهای مشترک وارد شود، دو حالت متصور است:
-
خسارت ناشی از فرسودگی: هزینه تعمیر بر عهده تمام مالکان (به نسبت متراژ واحدها) است.
-
خسارت ناشی از تقصیر: اگر یکی از ساکنان یا مهمانان وی به مشاعات (مثلاً آینه آسانسور یا درب پارکینگ) آسیب بزند، شخص خاطی مسئول جبران کامل خسارت خواهد بود.
در صورت بروز اختلاف در خصوص استفاده از مشاعات، مدیر ساختمان اولین مرجع رسیدگی است و در صورت عدم حل مشکل، شورای حل اختلاف مرجع نهایی برای رفع تصرف عدوانی یا مزاحمت در مشاعات خواهد بود.
انواع قراردادهای اجاره (مسکونی، تجاری و …) و ویژگیهای آنها
شرایط عمومی پیمان در قراردادهای ساختمانی
شرایط عمومی پیمان و تفسیر مفاد آن
