مجله حقوقی ساختمان موضوعات حقوقی ساختمان
شاید این مطالب برایتان مفید باشد
اجاره املاک مشاع به دلیل تعدد مالکان و اشتراک در ذرات ملک، دارای پیچیدگیهای حقوقی خاصی است. در این حالت، «حق مالکیت» با «حق تصرف» با هم تداخل پیدا میکنند. طبق قانون مدنی ایران، هر یک از شرکا نسبت به جزء جزء ملک مالکیت دارند، اما برای اجاره دادن آن باید تشریفات قانونی دقیقی رعایت شود تا قرارداد باطل نگردد.
اعتبار قرارداد اجاره در ملک مشاع
از نظر حقوقی، اجاره دادن ملک مشاع توسط یکی از شرکا (بدون اجازه سایرین) از نظر «عقدی» صحیح است، اما از نظر «تسلیم عین مستأجره» با مانع مواجه است.
نفوذ عقد اجاره اگر یکی از مالکان مشاع سهم خود را به شخص دیگری اجاره دهد، قرارداد بین او و مستأجر معتبر است. اما مستأجر نمیتواند بدون اجازه سایر شرکا در ملک ساکن شود یا از آن استفاده کند.
ممنوعیت تصرف بدون اذن شرکا طبق ماده ۴۷۵ قانون مدنی، «اجاره مال مشاع جایز است، لیکن تسلیم عین مستأجره موقوف است به اذن شریک». این یعنی مستأجر برای ورود به ملک و تصرف فیزیکی، حتماً باید رضایت تمام مالکان مشاع را جلب کرده باشد. در غیر این صورت، سایر شرکا میتوانند علیه مستأجر دعوای «خلع ید» مطرح کنند.
حقوق سایر شرکا در قبال اجاره غیرقانونی
اگر یکی از شرکا بدون اطلاع یا رضایت دیگران، کل ملک را به اجاره واگذار کند، سایر مالکان ابزارهای قانونی زیر را در اختیار دارند:
درخواست ابطال یا عدم نفوذ شرکایی که راضی به اجاره نبودهاند، میتوانند نسبت به سهم خود قرارداد را تنفیذ نکنند. در این صورت، قرارداد نسبت به سهم آنها غیرنافذ یا باطل خواهد بود.
مطالبه اجرتالمثل حتی اگر شرکا خواهان تخلیه مستأجر نباشند، میتوانند سهم خود از مبلغ اجاره را طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری (اجرتالمثل ایام تصرف) از شریکِ اجارهدهنده یا مستأجر مطالبه کنند.
دعوای خلع ید مستأجر هر یک از شرکا به تنهایی میتواند به دلیل عدم اجازه در تسلیم ملک، علیه مستأجر دادخواست خلع ید بدهد. در صورت صدور حکم، کل ملک تخلیه میشود و مستأجر تنها میتواند برای دریافت خسارت به کسی که ملک را به او اجاره داده مراجعه کند.
نکات حیاتی در تنظیم قرارداد اجاره مشاع
برای جلوگیری از اختلافات قضایی، رعایت نکات زیر در زمان تنظیم قرارداد ضروری است:
-
امضای تمام شرکا: بهترین راه، درج نام و امضای تمام مالکان در ذیل قرارداد اجاره است.
-
وکالتنامه رسمی: اگر یکی از شرکا به نمایندگی از دیگران قرارداد را امضا میکند، باید وکالتنامه رسمی با حق «اجاره دادن و قبض مالالاجاره» داشته باشد.
-
تقسیمنامه فیمابین: اگر مالکان قبلاً به صورت کتبی ملک را بین خود تقسیم کرده باشند (تقسیمنامه عادی یا رسمی)، اجاره هر بخش توسط مالک آن بخش، با رعایت مفاد تقسیمنامه، صحیحتر خواهد بود.
وضعیت تخلیه در املاک مشاع
زمانی که مدت اجاره تمام میشود، هر یک از شرکا به تنهایی حق دارد دادخواست تخلیه علیه مستأجر مطرح کند. در املاک مشاع، تخلیه ملک به نفع تمام شرکا انجام میشود. نکته مهم این است که پس از تخلیه، ملک به هیچکدام از شرکا تحویل داده نمیشود مگر با رضایت بقیه؛ در صورت اختلاف، ملک توسط دادگاه قفل و پلمب میگردد تا تکلیف تصرف آن مشخص شود.
مسئولیتهای موجر و مستأجر در قراردادهای اجاره
انواع قراردادهای اجاره (مسکونی، تجاری و …) و ویژگیهای آنها
