مجله حقوقی ساختمان موضوعات حقوقی ساختمان
شاید این مطالب برایتان مفید باشد
مدیریت آپارتمانها و مجتمعهای مسکونی: قوانین و رویهها
مدیریت صحیح یک مجتمع مسکونی، کلیدیترین عامل در حفظ ارزش بنا و ایجاد محیطی آرام برای زندگی است. طبق قانون تملک آپارتمانها، اداره امور ساختمان یک وظیفه جمعی است که از طریق ارکان مشخصی هدایت میشود. در این مقاله به بررسی دقیق ساختار مدیریتی، وظایف مدیران و رویههای قانونی اتخاذ تصمیم در مجتمعها میپردازیم.
ارکان مدیریتی ساختمان و نحوه شکلگیری آنها
برای اینکه یک مجتمع مسکونی به صورت قانونی اداره شود، باید ارکان آن طبق تشریفات پیشبینی شده در آییننامه اجرایی تشکیل گردند.
مجمع عمومی؛ پارلمان ساختمان مجمع عمومی عالیترین نهاد تصمیمگیری است و از اجتماع مالکان یا قائممقام قانونی آنها تشکیل میشود. تصمیمات مجمع برای تمام ساکنان (حتی کسانی که در جلسه حضور نداشته یا با تصمیم مخالف بودهاند) لازمالاجراست.
-
حد نصاب جلسات: جلسه اول با حضور مالکان بیش از نصف مساحت کل بخشهای اختصاصی رسمیت مییابد. در صورت عدم حصول حد نصاب، جلسه دوم با حضور هر تعداد از مالکان رسمیت خواهد داشت.
-
وظایف کلیدی: انتخاب مدیر یا هیئت مدیره، اتخاذ تصمیم درباره تعمیرات اساسی، تصویب بودجه و تعیین ضوابط داخلی مجتمع.
مدیر یا هیئت مدیره؛ بازوی اجرایی مجمع عمومی موظف است یک یا چند نفر را برای مدت یک سال به عنوان مدیر انتخاب کند. مدیر میتواند از میان مالکان باشد یا از خارج از ساختمان (مدیر پیمان) استخدام شود. تجدید انتخاب مدیر برای دورههای بعدی نیز بلامانع است.
وظایف و مسئولیتهای قانونی مدیر ساختمان
مدیر ساختمان فراتر از یک هماهنگکننده ساده، دارای مسئولیتهای حقوقی مشخصی است که کوتاهی در آنها میتواند منجر به مسئولیت مدنی و کیفری شود.
حفظ و نگهداری بنا و تأسیسات
اولین و مهمترین وظیفه مدیر، صیانت از مشاعات است. مدیر باید بر عملکرد تأسیسات گرمایشی و سرمایشی، آسانسورها، سیستمهای آتشنشانی و نظافت عمومی نظارت مستمر داشته باشد. در صورت بروز خرابی در بخشهای مشاع، مدیر موظف است نسبت به تعمیر آنها از محل بودجه ساختمان اقدام کند.
مدیریت مالی و وصول شارژ
مدیر موظف است سهم هر واحد از هزینههای مشترک را بر اساس متراژ یا توافق مجمع محاسبه و به ساکنان ابلاغ کند. شفافیت مالی، ارائه ترازنامه سالانه به مجمع عمومی و نگهداری اسناد و فاکتورها از وظایف غیرقابل اغماض مدیر است.
بیمه آتشسوزی ساختمان
طبق ماده ۱۴ قانون تملک آپارتمانها، مدیر یا مدیران مکلفند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتشسوزی بیمه کنند. سهم هر یک از مالکان از حق بیمه به تناسب سطح زیربنای اختصاصی آنها تعیین و توسط مدیر دریافت میشود. در صورت عدم اقدام به بیمه و بروز حادثه، مدیر مسئول جبران خسارات وارده به مالکان خواهد بود.
رویههای قانونی برخورد با تخلفات و بدهیها
قانونگذار برای تضمین قدرت اجرایی مدیر، رویههای خاصی را پیشبینی کرده است تا مدیریت ساختمان در بنبستهای اجرایی گرفتار نشود.
ابلاغ اظهارنامه و قطع خدمات
در صورتی که یکی از ساکنان از پرداخت هزینههای مشترک خودداری کند، مدیر باید ابتدا بدهی را از طریق ارسال «اظهارنامه رسمی» مطالبه نماید. اگر ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه، بدهی پرداخت نشود، مدیر این حق قانونی را دارد که از ارائه خدمات مشترک (مانند آب گرم، گاز یا تهویه مطبوع) به آن واحد خودداری کند تا زمانی که تسویه حساب کامل انجام شود.
مراجعه به مراجع قضایی و ثبتی
اگر قطع خدمات مشترک موثر واقع نشود یا امکان قطع خدمات وجود نداشته باشد، مدیر میتواند به دو روش اقدام کند:
-
درخواست صدور اجراییه: با مراجعه به اداره ثبت و ارائه اظهارنامه ابلاغ شده، مدیر میتواند تقاضای صدور اجراییه علیه بدهکار را نماید که منجر به توقیف اموال وی میشود.
-
طرح دعوا در دادگاه: مدیر میتواند به مراجع قضایی (شورای حل اختلاف یا دادگاه حقوقی) مراجعه کرده و علاوه بر اصل بدهی، خسارت تاخیر تادیه و هزینههای دادرسی را نیز مطالبه کند.
نگهداری صورتجلسات و اسناد
تمام تصمیمات مجمع عمومی باید در صورتجلسات رسمی ثبت شده و به امضای حاضرین برسد. این صورتجلسات به عنوان اسناد قانونی ساختمان محسوب میشوند و مدیر موظف است آنها را برای مراجعات بعدی و ارائه به مالکان جدید نگهداری کند.
مدیریت کارآمد ساختمان مستلزم تسلط بر این قوانین و رعایت عدالت در برخورد با تمام ساکنان است تا از بروز تنشهای حقوقی جلوگیری شود.
انواع قراردادهای اجاره (مسکونی، تجاری و …) و ویژگیهای آنها
شرایط عمومی پیمان در قراردادهای ساختمانی
شرایط عمومی پیمان و تفسیر مفاد آن
