مجله حقوقی ساختمان موضوعات حقوقی ساختمان
شاید این مطالب برایتان مفید باشد
مالیات بر ساخت و ساز: قوانین و مقررات مربوطه
مالیات بر ساخت و ساز که در اصطلاح حقوقی و مالیاتی به آن «مالیات بر درآمد ساخت و فروش» یا «مالیات بسازبفروشی» گفته میشود، یکی از مهمترین بخشهای مالیاتهای مستقیم در حوزه مسکن است. این مالیات با هدف کسب درآمد برای دولت و کنترل سوداگری در بازار مسکن وضع شده است. بر اساس ماده ۷۷ قانون مالیاتهای مستقیم و بخشنامههای جدید سال ۱۴۰۴، مقررات دقیقی برای اشخاص حقیقی و حقوقی در این حوزه پیشبینی شده است.
مشمولین مالیات بر ساخت و فروش
این مالیات شامل تمامی اشخاصی میشود که اقدام به احداث بنا کرده و سپس واحدهای نوساز خود را به فروش میرسانند. طبق قانون، ساختمانهایی که کمتر از ۳ سال از تاریخ صدور پایانکار آنها گذشته باشد، نوساز تلقی شده و در اولین نقل و انتقال مشمول این مالیات میشوند.
تفاوت با مالیات نقل و انتقال عادی باید توجه داشت که این مالیات با مالیات ۵ درصد نقل و انتقال (موضوع ماده ۵۹) متفاوت است. سازندگان علاوه بر پرداخت مالیات نقل و انتقال قطعی، باید مالیات بر سود حاصل از ساخت را نیز پرداخت کنند. البته مبلغ ۵ درصدی که در زمان تنظیم سند پرداخت میشود، به عنوان «علیالحساب» از مالیات نهایی آنها کسر خواهد شد.
نحوه محاسبه مالیات برای اشخاص حقیقی و حقوقی
نرخ و روش محاسبه مالیات بسته به اینکه سازنده یک شرکت (شخص حقوقی) باشد یا یک فرد (شخص حقیقی)، تفاوت چشمگیری دارد.
اشخاص حقوقی (شرکتهای ساختمانی) برای شرکتها، نرخ مالیات به صورت ثابت ۲۵ درصد از سود خالص حاصل از ساخت و فروش است. سود خالص عبارت است از کل مبلغ فروش منهای هزینههای خرید زمین و هزینههای ساخت (طبق اسناد و مدارک مثبته).
اشخاص حقیقی (سازندگان انفرادی) برای این دسته از سازندگان، سود حاصله مشمول نرخهای پلکانی ماده ۱۳۱ قانون مالیاتهای مستقیم میشود. بر اساس آخرین اصلاحات و بودجه سال ۱۴۰۴، نرخها به شرح زیر است:
-
تا ۲۰۰ میلیون تومان سود سالانه: ۱۵ درصد.
-
بین ۲۰۰ تا ۴۰۰ میلیون تومان سود: ۲۰ درصد.
-
مازاد بر ۴۰۰ میلیون تومان سود: ۲۵ درصد.
معافیتها و تسهیلات مالیاتی در ساخت و ساز
قانونگذار برای تشویق به ساخت و ساز در مناطق خاص یا توسط نهادهای حمایتی، معافیتهایی را در نظر گرفته است.
شهرهای کوچک طبق تبصره ماده ۷۷، ساختمانهایی که در شهرهایی با جمعیت کمتر از ۱۰۰ هزار نفر ساخته میشوند، از پرداخت مالیات بر درآمد ساخت و فروش معاف هستند. در این شهرها تنها همان مالیات نقل و انتقال قطعی (۵ درصد ارزش معاملاتی) دریافت میشود.
بافت فرسوده و مسکن حمایتی پروژههایی که در قالب نوسازی بافتهای فرسوده شهری انجام میشوند و یا طرحهای مسکن ملی و حمایتی، معمولاً از تخفیفهای قابل توجه در نرخ مالیات یا هزینههای صدور پروانه برخوردارند.
صندوقهای سرمایهگذاری زمین و ساختمان نقل و انتقال املاک به این صندوقها و همچنین فروش واحدهای ساخته شده توسط آنها، تحت شرایط خاصی از معافیتهای مالیاتی برخوردار است تا سرمایههای خرد به سمت تولید مسکن هدایت شود.
جرایم و نکات اجرایی مهم
سازندگان موظفند در پایان هر سال مالی، اظهارنامه مالیاتی خود را تسلیم کنند. عدم ثبت هزینهها در دفاتر قانونی یا کتمان درآمد فروش، میتواند منجر به جریمههای سنگین و محرومیت از معافیتهای پایه شود.
یکی از نکات کلیدی در سال ۱۴۰۴، لزوم ثبت تمامی فاکتورهای هزینه در «سامانه مودیان» است. تنها هزینههایی برای کسر از درآمد مشمول مالیات پذیرفته میشوند که فاکتور رسمی آنها در این سامانه ثبت شده باشد. بنابراین، سازندگان باید بیش از پیش به شفافیت مالی در خرید مصالح و تجهیزات توجه داشته باشند.
انواع قراردادهای اجاره (مسکونی، تجاری و …) و ویژگیهای آنها
شرایط عمومی پیمان در قراردادهای ساختمانی
شرایط عمومی پیمان و تفسیر مفاد آن
