مجله حقوقی ساختمان موضوعات حقوقی ساختمان
شاید این مطالب برایتان مفید باشد
مالیات بر املاک: انواع، نحوه محاسبه و پرداخت
نظام مالیاتی در حوزه املاک و مستغلات، یکی از پیچیدهترین بخشهای قوانین مالیاتی ایران است که مستقیماً با حقوق ساختمان و مالکیت گره خورده است. مالیات بر املاک نه تنها راهی برای تأمین بودجههای عمومی، بلکه ابزاری برای تنظیم بازار مسکن و جلوگیری از احتکار ملک محسوب میشود. در این مقاله به بررسی جامع انواع مالیاتهای ملکی و روشهای قانونی محاسبه آنها میپردازیم.
انواع اصلی مالیات بر املاک در حقوق ایران
مالیاتهای ملکی به طور کلی به دو دسته مالیات بر «دارایی» و مالیات بر «درآمد» تقسیم میشوند.
مالیات بر نقل و انتقال قطعی این مالیات زمانی اخذ میشود که مالکیت یک ملک از شخصی به شخص دیگر منتقل شود. میزان این مالیات معادل ۵ درصد ارزش معاملاتی ملک در زمان انتقال است. ارزش معاملاتی توسط کمیسیون تقویم املاک تعیین میشود و معمولاً بسیار کمتر از قیمت واقعی روز بازار است.
مالیات بر درآمد اجاره هر شخص حقیقی یا حقوقی که از راه اجاره دادن املاک خود در ایران درآمد کسب میکند، مشمول این مالیات است. پس از کسر ۲۵ درصد از مالالاجاره بابت هزینهها و استهلاک، ۷۵ درصد باقیمانده مبنای محاسبه مالیات قرار میگیرد.
مالیات بر مستغلات خالی با هدف عرضه بیشتر مسکن به بازار، واحدهای مسکونی که در شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر جمعیت، بیش از ۱۲۰ روز خالی بمانند، مشمول مالیات میشوند. این مالیات در سال اول معادل ۶ برابر، در سال دوم ۱۲ برابر و در سال سوم ۱۸ برابر مالیات بر اجاره متعلقه خواهد بود.
نحوه محاسبه مالیات در موارد خاص
علاوه بر موارد عمومی، برخی شرایط خاص نرخهای متفاوتی را در پی دارند.
مالیات بر حق واگذاری محل (سرقفلی)
در معاملات املاک تجاری، علاوه بر مالیات نقل و انتقال ملک، مالیاتی معادل ۲ درصد مبلغی که بابت واگذاری سرقفلی دریافت میشود، باید به سازمان امور مالیاتی پرداخت گردد. این مالیات بر عهده فروشنده (انتقالدهنده) است.
مالیات بر واحدهای مسکونی لوکس
طبق قوانین جدید بودجه، املاکی که ارزش کارشناسی آنها از سقف معینی (مثلاً ۳۰ میلیارد تومان در سال مالیاتی جاری) فراتر رود، مشمول مالیات بر دارایی سالانه میشوند. این مالیات به صورت پلکانی بر مازاد قیمت تعیین شده محاسبه میگردد.
فرآیند پرداخت و اخذ گواهی مالیاتی
برای انجام هرگونه معامله رسمی در دفاتر اسناد رسمی، دریافت مفاصاحساب مالیاتی الزامی است.
-
ثبت درخواست: متقاضی یا سردفتر باید درخواست استعلام را در سامانه عملیات الکترونیکی مالیاتی ثبت کند.
-
بازدید کارشناسی: در برخی موارد، ممیز مالیاتی برای تطبیق مشخصات ملک و نوع کاربری از محل بازدید میکند.
-
صدور برگ تشخیص: پس از محاسبه، برگ تشخیص صادر شده و به مودی ابلاغ میشود.
-
پرداخت و صدور گواهی: مودی موظف است ظرف مهلت مقرر مبلغ را پرداخت کند تا گواهی موضوع ماده ۱۸۷ قانون مالیاتهای مستقیم صادر شود.
معافیتهای مالیاتی مهم در حوزه ساختمان
قانونگذار برای تسهیل امر مسکن، معافیتهای قابل توجهی را پیشبینی کرده است:
-
معافیت زیربنای اجاره: در تهران تا مجموع ۱۵۰ متر مربع و در سایر شهرها تا مجموع ۲۰۰ متر مربع زیربنای مفید مسکونی از مالیات بر درآمد اجاره معاف است.
-
نقل و انتقال املاک در بورس: معاملات املاک در بورس کالا مشمول نرخهای ترجیحی یا معافیتهای خاص هستند.
-
املاک مورد سکونت والدین یا فرزندان: املاکی که در اختیار نزدیکان درجه اول قرار میگیرند، در صورتی که بابت آن وجهی دریافت نشود، مشمول مالیات بر درآمد اجاره نمیگردند (به شرط اثبات عدم دریافت اجارهبها).
جرایم مالیاتی و تبعات عدم پرداخت
عدم تسلیم اظهارنامه مالیاتی یا کتمان درآمد ملکی منجر به جریمهای معادل ۱۰ درصد مالیات متعلق شده که غیرقابل بخشش است. همچنین تاخیر در پرداخت مالیات پس از قطعی شدن، منجر به جریمه ۲.۵ درصدی به ازای هر ماه تاخیر خواهد شد. مهمتر از جریمه نقدی، ممنوعیت از انجام معامله و توقیف احتمالی پلاک ثبتی ملک از تبعات جدی بدهیهای مالیاتی است.
مدیریت دقیق پرونده مالیاتی ساختمان، بخش جداییناپذیری از حقوق مالکیت مدرن است که نیازمند دقت در زمانبندی و استعلامهای دورهای است.
انواع قراردادهای اجاره (مسکونی، تجاری و …) و ویژگیهای آنها
شرایط عمومی پیمان در قراردادهای ساختمانی
شرایط عمومی پیمان و تفسیر مفاد آن
