مجله حقوقی ساختمان موضوعات حقوقی ساختمان
شاید این مطالب برایتان مفید باشد
قوانین مالیاتی ساختمان: نگاهی جامع
در نظام حقوقی و اقتصادی ایران، املاک و مستغلات یکی از منابع اصلی درآمد مالیاتی دولت محسوب میشوند. قوانین مالیاتی ساختمان تنها به زمان خرید و فروش محدود نمیشود، بلکه شامل مالکیت، بهرهبرداری و حتی خانههای خالی نیز میگردد. آگاهی از این قوانین برای مالکان، سازندگان و سرمایهگذاران جهت جلوگیری از جرایم مالیاتی سنگین ضروری است.
مالیات بر نقل و انتقال املاک
هر زمان که ملکی به فروش میرسد، فروشنده موظف به پرداخت مالیات نقل و انتقال است. این مالیات بر اساس «ارزش معاملاتی» ملک که توسط کمیسیون تقویم املاک تعیین میشود، محاسبه میگردد و ارتباط مستقیمی با قیمت واقعی معامله در بازار ندارد.
نکات مهم در نقل و انتقال:
-
زمان پرداخت: طبق قانون، سر دفتران اسناد رسمی مکلفند پیش از تنظیم سند انتقال، گواهی پرداخت مالیات را از فروشنده مطالبه کنند.
-
مالیات بر حق واگذاری (سرقفلی): در مورد املاک تجاری، علاوه بر مالیات نقل و انتقال ملک، مالیاتی جداگانه بر انتقال حق واگذاری محل (سرقفلی) نیز وضع میشود که نرخ آن ۲ درصد وجوه دریافتی بابت انتقال حق واگذاری است.
مالیات بر درآمد اجاره املاک
افرادی که ملک خود را به اجاره واگذار میکنند، مشمول مالیات بر درآمد اجاره هستند. درآمد مشمول مالیات عبارت است از کل مالالاجاره (اعم از نقدی و غیرنقدی) پس از کسر ۲۵ درصد بابت هزینهها و استهلاک و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره.
معافیتهای مالیاتی اجاره
قانونگذار برای حمایت از بخش مسکن، معافیتهایی را پیشبینی کرده است:
-
معافیت متراژ: در تهران تا مجموع ۱۵۰ متر مربع و در سایر شهرها تا مجموع ۲۰۰ متر مربع زیربنای مفید مسکونی از پرداخت مالیات بر درآمد اجاره معاف است.
-
خانوادههای تحت پوشش: در برخی موارد خاص برای افرادی که تنها راه درآمدشان اجاره ملک است، سقف معافیت سالانه معادل معافیت مالیات بر درآمد حقوق در نظر گرفته میشود.
مالیات بر خانههای خالی و خانههای لوکس
در سالهای اخیر با هدف تنظیم بازار مسکن، دو نوع مالیات جدید به قوانین ساختمان اضافه شده است.
مالیات بر خانههای خالی
طبق ماده ۵۴ مکرر قانون مالیاتهای مستقیم، واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از ۱۰۰ هزار نفر که در هر سال مالیاتی مجموعاً بیش از ۱۲۰ روز ساکن نداشته باشند، به عنوان خانه خالی شناسایی شده و مشمول مالیات میشوند. میزان این مالیات در سالهای اول، دوم و سوم به صورت پلکانی افزایش مییابد.
مالیات بر واحدهای مسکونی گرانقیمت (لوکس)
املاکی که ارزش آنها از سقف مشخصی (که هر ساله در بودجه کل کشور تعیین میشود) فراتر رود، مشمول مالیات بر دارایی میشوند. نرخ این مالیات بر اساس مازاد ارزش ملک نسبت به سقف تعیین شده محاسبه میگردد.
مالیات بر ساخت و فروش (انبوه سازان)
سازندگان ساختمان (اشخاص حقیقی و حقوقی) علاوه بر مالیات نقل و انتقال، مشمول مالیات بر درآمد حاصل از ساخت و فروش نیز هستند.
ویژگیهای مالیات ساخت و فروش:
-
این مالیات برای اولین فروش ساختمانهای نوساز (که بیش از ۳ سال از تاریخ صدور پایانکار آنها نگذشته باشد) اعمال میشود.
-
نرخ مالیات برای اشخاص حقوقی ۲۵ درصد سود حاصله و برای اشخاص حقیقی بر اساس نرخهای ماده ۱۳۱ قانون مالیاتهای مستقیم محاسبه میگردد.
-
شهرهای با جمعیت کمتر از ۱۰۰ هزار نفر معمولاً از پرداخت این نوع مالیات معاف هستند.
مسئولیتهای مالیاتی در مجتمعهای مسکونی
در مجتمعهای بزرگ که دارای درآمدهای جانبی هستند (مانند اجاره دادن مشاعات برای نصب دکلهای مخابراتی یا تابلوهای تبلیغاتی)، درآمد حاصله مشمول مالیات است. مدیر ساختمان موظف است این درآمدها را اظهار کرده و مالیات مربوطه را از محل درآمدهای مجتمع پرداخت نماید تا مالکان واحدها به صورت انفرادی دچار مشکل نشوند.
عدم تسلیم اظهارنامه مالیاتی در موعد مقرر یا کتمان درآمد، منجر به محرومیت از معافیتها و تعلق جریمههای غیرقابل بخشش خواهد شد.
انواع قراردادهای اجاره (مسکونی، تجاری و …) و ویژگیهای آنها
شرایط عمومی پیمان در قراردادهای ساختمانی
شرایط عمومی پیمان و تفسیر مفاد آن
