مجله حقوقی ساختمان موضوعات حقوقی ساختمان
شاید این مطالب برایتان مفید باشد
فسخ قرارداد اجاره و تخلیه ملک، یکی از پرچالشترین مباحث در حقوق ساختمان است که همواره توازنی میان حقوق مالک (موجر) و سکونت مستأجر برقرار میکند. در قوانین ایران، بهویژه قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶، تشریفات خاصی برای اتمام قانونی این رابطه در نظر گرفته شده است که عدم رعایت آنها میتواند فرآیند را ماهها به تأخیر بیندازد.
تفاوت فسخ قرارداد و تخلیه ملک
بسیاری از افراد این دو واژه را به جای هم به کار میبرند، اما از منظر حقوقی تفاوت بنیادینی میان آنها وجود دارد:
-
فسخ: به معنای پایان دادن به اعتبار قرارداد پیش از موعد مقرر است (به دلیل تخلف یکی از طرفین یا توافق).
-
تخلیه: به معنای بازپسگیری فیزیکی ملک پس از پایان مدت قرارداد یا پس از قطعی شدن حکم فسخ است.
موارد قانونی فسخ قرارداد توسط موجر
موجر نمیتواند بدون دلیل قانونی مستأجر را پیش از موعد بیرون کند. موارد مجاز فسخ عبارتند از:
-
عدم پرداخت اجارهبها: اگر مستأجر بیش از ۱۰ روز در پرداخت اجاره تأخیر کند (در صورت درج حق فسخ در قرارداد).
-
تغییر کاربری ملک: مثلاً استفاده از واحد مسکونی به عنوان دفتر کار یا انبار.
-
تعدی و تفریط: آسیب رساندن به بنا یا عدم نگهداری صحیح از ملک.
-
انتقال به غیر: اگر در قرارداد حق انتقال به شخص دیگر از مستأجر سلب شده باشد و او ملک را اجاره دهد.
موارد قانونی فسخ قرارداد توسط مستأجر
مستأجر نیز در شرایط خاصی حق پایان دادن به قرارداد را دارد:
-
عدم انطباق ملک با اوصاف قرارداد: مثلاً در قرارداد قید شده ملک دارای آسانسور است اما در عمل کار نمیکند.
-
عیب پنهان ملک: خرابیهای اساسی که مانع از سکونت باشد و در زمان عقد قرارداد پنهان مانده باشد.
-
توافق طرفین: اگر مستأجر به دلیلی مجبور به جابجایی زودتر از موعد باشد و حق فسخ با جریمه (مثلاً پرداخت یک ماه اجاره) در قرارداد پیشبینی شده باشد.
نحوه دریافت دستور تخلیه فوری
اگر قرارداد اجاره طبق قانون سال ۷۶ تنظیم شده باشد (دارای مدت، دو نسخه و امضای دو شاهد)، موجر میتواند از مزیت تخلیه فوری استفاده کند.
مراحل اجرایی
۱. انقضای مدت: ابتدا باید مدت قرارداد به پایان برسد. ۲. درخواست به شورای حل اختلاف: موجر با در دست داشتن قرارداد و مدارک شناسایی به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک مراجعه میکند. ۳. تودیع ودیعه (پول پیش): شورا زمانی دستور تخلیه صادر میکند که موجر ثابت کند مبلغ ودیعه را به حساب دادگستری واریز کرده یا به مستأجر برگردانده است. ۴. صدور دستور: معمولاً ظرف یک هفته تا ۱۰ روز، دستور تخلیه صادر و توسط کلانتری اجرا میشود.
آثار حقوقی و مالی فسخ و تخلیه
اتمام قرارداد اجاره آثار مالی مشخصی برای طرفین ایجاد میکند که در صورت عدم توجه، منجر به خسارت میشود:
ضرر و زیان فسخ زودتر از موعد
معمولاً در قراردادها بندی گنجانده میشود که اگر هر یک از طرفین مایل به فسخ پیش از موعد باشد، باید مبلغی را به عنوان جریمه (مثلاً معادل یک ماه اجاره) به طرف مقابل بپردازد.
اجرتالمثل ایام تصرف
اگر مدت قرارداد تمام شود و مستأجر ملک را تخلیه نکند، باید بابت روزهای اضافه، مبلغی فراتر از اجارهبهای قبلی پرداخت کند که به آن «اجرتالمثل» میگویند. مبلغ این خسارت معمولاً در قرارداد به ازای هر روز تأخیر تعیین میشود.
حق حبس مستأجر
مستأجر حق دارد تا زمانی که تمام مبلغ ودیعه (پول پیش) خود را دریافت نکرده است، ملک را تخلیه نکند. در این مدت، موجر حق مطالبه خسارت تأخیر نخواهد داشت مگر اینکه ودیعه را به صندوق دادگستری واریز کرده باشد.
وضعیت بدهیهای معوقه
در زمان تخلیه، مستأجر موظف است تسویهحساب قبوض (آب، برق، گاز) و شارژ ساختمان را به موجر ارائه دهد. موجر حق دارد مبالغ بدهی معوقه را از مبلغ ودیعه کسر نماید.
مسئولیتهای موجر و مستأجر در قراردادهای اجاره
انواع قراردادهای اجاره (مسکونی، تجاری و …) و ویژگیهای آنها
