مجله حقوقی ساختمان موضوعات حقوقی ساختمان
شاید این مطالب برایتان مفید باشد
مشاورین املاک به عنوان واسطههای متخصص، نقشی کلیدی در تنظیم روابط حقوقی میان موجر و مستأجر ایفا میکنند. مسئولیت آنها تنها به معرفی ملک محدود نمیشود، بلکه طبق «قانون نظام صنفی» و «قانون تجارت»، وظایف نظارتی و حمایتی گستردهای بر عهده دارند که عدم رعایت آنها میتواند منجر به ابطال پروانه یا مسئولیت مدنی شود.
تکالیف قانونی و حرفهای مشاور املاک
مشاور املاک موظف است در تمام مراحل قرارداد، بیطرفی و صداقت را حفظ کرده و از حقوق هر دو طرف محافظت نماید.
احراز هویت و مالکیت
پیش از تنظیم هرگونه قرارداد، مشاور مکلف است هویت طرفین را با رویت اصل مدارک شناسایی (کارت ملی و شناسنامه) احراز کند. همچنین بررسی اصل سند مالکیت یا وکالتنامه رسمی برای اطمینان از اینکه موجر حق قانونی اجاره دادن ملک را دارد، از حیاتیترین وظایف اوست.
تبیین دقیق وضعیت ملک و مشاعات
مشاور باید مستأجر را از عیوب ظاهری، وضعیت تأسیسات و نحوه استفاده از مشاعات (پارکینگ، انباری و مشاعات رفاهی) آگاه کند. کتمان عیوب ملک که بعداً منجر به فسخ قرارداد شود، میتواند برای مشاور مسئولیت جبران خسارت ایجاد کند.
ثبت در سامانه و دریافت کد رهگیری
طبق بخشنامههای جدید، مشاورین املاک موظفند تمامی قراردادهای اجاره را در سامانه مربوطه ثبت و «کد رهگیری» دریافت کنند. این اقدام امنیت حقوقی قرارداد را تضمین کرده و از وقوع معاملات معارض (اجاره دادن یک ملک به چند نفر) جلوگیری میکند.
حقوق مشاورین املاک (حق کمیسیون)
در مقابل خدماتی که مشاور ارائه میدهد، حق دریافت حقالزحمه طبق تعرفههای ابلاغی اتحادیه صنف مشاوران املاک را دارد.
نحوه محاسبه حق کمیسیون اجاره
حق کمیسیون معمولاً بر اساس درصدی از مبلغ اجارهبها و مبلغ قرضالحسنه (پول پیش) محاسبه میشود. نرخ مصوب در اکثر کلانشهرها به شرح زیر است:
-
بابت اجاره: ۲۵ درصد از مبلغ اجاره ماهیانه از هر یک از طرفین.
-
بابت ودیعه: تبدیل مبلغ ودیعه به اجاره (طبق نرخ مصوب ۳ درصد) و سپس محاسبه ۲۵ درصد از آن.
-
مالیات بر ارزش افزوده: به مبلغ کمیسیون نهایی، ۹ درصد مالیات بر ارزش افزوده اضافه میشود که پرداخت آن بر عهده متعاملین است.
مسئولیتها و ممنوعیتهای انتظامی
قانونگذار برای جلوگیری از تضییع حقوق شهروندان، محدودیتهای سفت و سختی برای مشاورین املاک وضع کرده است:
ممنوعیت دریافت بیعانه بدون توافق نهایی
مشاور املاک حق ندارد پیش از امضای نهایی قرارداد توسط طرفین، مبلغی را تحت عنوان بیعانه یا پیشپرداخت دریافت و نزد خود نگه دارد، مگر با رضایت کتبی طرفین و درج در مبایعهنامه.
مسئولیت در قبال اسناد امانتی
در صورتی که چکهای مربوط به ودیعه یا اجارهبها نزد مشاور به امانت گذاشته شود، او در حکم «امین» بوده و در صورت مفقود شدن یا استفاده غیرمجاز، مشمول مجازات خیانت در امانت خواهد بود.
ممنوعیت تنظیم قرارداد برای املاک فاقد پایانکار یا معارض
تنظیم قرارداد برای املاکی که توسط مراجع قضایی بازداشت شدهاند یا دارای پروندههای باز در کمیسیون ماده ۱۰۰ هستند، بدون آگاه کردن مستأجر، تخلف انتظامی محسوب میشود.
نکات کلیدی در زمان امضای قرارداد در دفتر املاک
-
بررسی پروانه کسب: حتماً اطمینان حاصل کنید که واحد صنفی دارای پروانه کسب معتبر و نصب شده در معرض دید باشد.
-
امضای شاهدین: مشاور موظف است ترتیبی اتخاذ کند که حداقل دو شاهد معتمد قرارداد را امضا کنند تا در صورت نیاز به «تخلیه فوری»، قرارداد اعتبار قانونی کافی داشته باشد.
-
دریافت نسخه قرارداد: هر یک از طرفین باید نسخه اصلی قرارداد را که دارای هولوگرام و کد رهگیری است، بلافاصله پس از امضا دریافت کنند.
مسئولیتهای موجر و مستأجر در قراردادهای اجاره
انواع قراردادهای اجاره (مسکونی، تجاری و …) و ویژگیهای آنها
