مجله حقوقی ساختمان موضوعات حقوقی ساختمان
شاید این مطالب برایتان مفید باشد
حقوق و تکالیف مالکین و ساکنین آپارتمانها
تعادل میان «آزادی فردی» و «حقوق جمعی» هسته اصلی قوانین آپارتماننشینی است. طبق قانون تملک آپارتمانها، ساکنین (اعم از مالک یا مستأجر) در کنار بهرهمندی از حقوق مالکانه، متعهد به رعایت وظایفی هستند که نظم و ایمنی مجتمع را تضمین میکند. در ادامه به تشریح جامع این حقوق و تکالیف میپردازیم.
حقوق مالکین و ساکنین
حقوق افراد در آپارتمانها به دو دسته کلی استفاده از بخشهای اختصاصی و بهرهمندی از مشاعات تقسیم میشود.
حق تصرف در بخش اختصاصی
هر مالک نسبت به واحد اختصاصی خود (آپارتمان، انباری و پارکینگ قید شده در سند) حق مالکیت مطلق دارد. او میتواند واحد خود را بفروشد، اجاره دهد یا در آن سکونت کند. همچنین انجام تغییرات داخلی که به اسکلت و نمای ساختمان لطمه نزند، حق قانونی مالک است.
حق استفاده از مشاعات
ساکنین حق دارند از فضاها و تأسیسات مشترک مانند حیاط، آسانسور، پشتبام و لابی استفاده کنند. این حق غیرقابل تفکیک از مالکیت واحد اختصاصی است؛ یعنی نمیتوان واحد را فروخت اما حق استفاده از حیاط را برای خود نگه داشت.
حق حضور در مجمع عمومی
تمام مالکان حق دارند در جلسات مجمع عمومی شرکت کرده و در تصمیمگیریهای کلان ساختمان (مانند بازسازی یا انتخاب مدیر) رأی بدهند. مستأجران نیز به عنوان قائممقام مالک در استفاده از منافع، حق حضور در جلسات برای امور جاری را دارند، اما رأی نهایی در امور اساسی ساختمان با مالکان است.
تکالیف و تعهدات ساکنین
تکالیف ساکنین برای جلوگیری از ایجاد مزاحمت و حفظ زیرساختهای ساختمان وضع شده است.
پرداخت هزینههای مشترک (شارژ)
پرداخت به موقع سهم هزینهها (اعم از جاری و عمرانی) تکلیف اصلی ساکنان است. طبق ماده ۴ قانون تملک آپارتمانها، حتی در صورت عدم استفاده از واحد یا عدم استفاده از برخی امکانات (مانند عدم استفاده طبقه همکف از آسانسور)، پرداخت هزینههای حفظ و نگهداری کل ساختمان الزامی است.
حفظ آرامش و رعایت حسن همجواری
ساکنین ملزم هستند از انجام هرگونه فعالیتی که موجب سلب آسایش دیگران شود خودداری کنند. این شامل موارد زیر است:
-
پرهیز از ایجاد سر و صدای غیرمتعارف در ساعات استراحت.
-
عدم استفاده از واحد مسکونی به عنوان محل کار پررفتوآمد یا انبار مواد خطرناک.
-
رعایت نظافت در مشاعات و عدم گذاشتن زباله یا کفش در راهروها.
رعایت حریم نما و مشاعات
هیچ ساکنی حق ندارد بدون تایید مجمع عمومی، تغییراتی در نمای ساختمان (مانند تغییر رنگ در، نصب حفاظهای ناهمگون یا تغییر در بالکن) ایجاد کند. همچنین استفاده اختصاصی از مشاعات (مانند پارک خودرو در محل غیر از پارکینگ خود یا انبار کردن وسایل در حیاط) ممنوع است.
تفکیک وظایف مالی بین مالک و مستأجر
در بسیاری از موارد، اختلاف میان همسایگان بر سر نوع هزینههاست. طبق رویه قانونی و عرفی، تفکیک هزینهها به شرح زیر است:
| نوع هزینه | مسئول پرداخت | مثالها |
| هزینههای جاری | مستأجر (ساکن) | نظافت، حقوق سرایدار، قبض آب و گاز مشاع، هزینههای مصرفی آسانسور |
| هزینههای اساسی | مالک | ایزوگام پشتبام، تعویض موتور آسانسور، نقاشی کلی ساختمان، تعمیرات لولهکشی اصلی |
مسئولیتهای قانونی در برابر خسارات
طبق ماده ۱۲ قانون مسئولیت مدنی و قواعد عمومی حقوق، هر ساکنی که به دلیل تقصیر، غفلت یا استفاده نادرست موجب وارد آمدن خسارت به بخشهای مشترک یا واحد سایر همسایگان شود (مثلاً نم دادن سقف به دلیل خرابی لولهکشی داخلی واحد)، مسئول جبران خسارت وارده خواهد بود. مدیر ساختمان نیز وظیفه دارد در صورت مشاهده تخلف، ابتدا تذکر داده و در صورت لزوم از طریق مراجع قانونی اقدام نماید.
انواع قراردادهای اجاره (مسکونی، تجاری و …) و ویژگیهای آنها
شرایط عمومی پیمان در قراردادهای ساختمانی
شرایط عمومی پیمان و تفسیر مفاد آن
