مجله حقوقی ساختمان موضوعات حقوقی ساختمان
شاید این مطالب برایتان مفید باشد
تخلفات ساختمانی در آپارتمانها و مجتمعها: مسئولیتها و مجازاتها
تخلفات ساختمانی به هرگونه انحراف از نقشههای مصوب، ضوابط شهرسازی و استانداردهای فنی و ایمنی گفته میشود. در محیطهای آپارتمانی، این تخلفات نه تنها از نظر شهرداری جرم تلقی میشوند، بلکه میتوانند حقوق سایر مالکان را نیز نقض کرده و ایمنی کل بنا را به خطر بیندازند. در این مقاله به بررسی انواع تخلفات و پیامدهای حقوقی آنها میپردازیم.
انواع رایج تخلفات ساختمانی در آپارتمانها
تخلفات ساختمانی ممکن است در زمان احداث بنا توسط سازنده رخ دهد یا پس از بهرهبرداری توسط مالکین انجام شود.
احداث بنای بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه هرگونه ساختوساز بدون کسب مجوز از شهرداری یا تغییر در ابعاد و تعداد طبقات قید شده در پروانه، اصلیترین نوع تخلف است. این شامل اضافه بنا در ارتفاع (تراکم عمودی) یا در سطح (تراکم افقی) میشود.
تغییر کاربری غیرمجاز استفاده از واحد مسکونی برای مقاصد تجاری، اداری یا صنعتی بدون دریافت مجوزهای لازم، تخلف محسوب میشود. طبق تبصره بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری، شهرداری موظف است با اینگونه موارد برخورد کرده و واحد مربوطه را پلمب کند.
تخلفات مربوط به مشاعات و پارکینگ این دسته از تخلفات معمولاً پس از پایان کار رخ میدهند:
-
تبدیل پارکینگ به واحد مسکونی، تجاری یا انبار.
-
مسقف کردن حیاط یا تراسهایی که جزو مشاعات هستند.
-
حذف یا کاهش فضای پارکینگ برخلاف نقشههای مصوب.
مراجع رسیدگی به تخلفات ساختمانی
مرجع اصلی رسیدگی به این تخلفات در محدوده شهرها، کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری است. این کمیسیون متشکل از نماینده وزارت کشور، یکی از قضات دادگستری و یکی از اعضای شورای شهر است.
روند رسیدگی در کمیسیون:
-
گزارش تخلف: توسط مامورین شهرداری یا بر اساس شکایت ذینفعان (همسایگان).
-
ارسال پرونده: پس از توقف عملیات ساختمانی، پرونده به کمیسیون ارجاع میشود.
-
دفاعیه: ذینفع حق دارد ظرف ۱۰ روز توضیحات و دفاعیات خود را به صورت کتبی ارائه دهد.
-
صدور رای: کمیسیون بر اساس نوع تخلف، رای به جریمه یا تخریب صادر میکند.
انواع مجازاتها و ضمانتاجراها
کمیسیون ماده ۱۰۰ بسته به نوع و شدت تخلف، یکی از آرای زیر را صادر میکند:
حکم به تخریب (قلع بنا) اگر تخلف با اصول شهرسازی، فنی یا بهداشتی مغایرت داشته باشد و استمرار آن خطرآفرین یا مخل نظم شهری باشد، حکم به تخریب صادر میشود. همچنین در مواردی که ذینفع از پرداخت جریمه استنکاف ورزد، شهرداری پرونده را مجدداً برای صدور حکم تخریب به کمیسیون میفرستد.
جریمه نقدی در مواردی که تخلف از نظر فنی قابل چشمپوشی باشد یا ضرورت تخریب احراز نشود، کمیسیون رأی به جریمه صادر میکند. میزان جریمه بر اساس ارزش معاملاتی ساختمان در زمان وقوع تخلف و نوع کاربری آن محاسبه میشود.
اعاده به وضع سابق در مورد تغییر کاربریهای غیرمجاز یا تصرف در مشاعات، رای به بازگشت به حالت اولیه و توقف فعالیت غیرمجاز صادر میگردد.
مسئولیتهای حقوقی و مدنی متخلف
علاوه بر مجازاتهای شهرداری، تخلفات ساختمانی میتوانند جنبههای حقوقی دیگری نیز داشته باشند:
مسئولیت در قبال سایر مالکان
اگر تخلف یک واحد (مثلاً حذف دیوار باربر یا تغییر در لولهکشی اصلی) موجب بروز خسارت به واحدهای دیگر یا مشاعات شود، طبق قانون مسئولیت مدنی، فرد متخلف موظف به جبران تمام خسارات مادی و معنوی وارده است. در این موارد، مالکان دیگر میتوانند از طریق دادگاه حقوقی اقدام به طرح دعوا نمایند.
مسئولیت سازنده در برابر خریداران
اگر سازنده بنا را برخلاف ضوابط ساخته باشد و به همین دلیل موفق به دریافت پایانکار یا سند تفکیکی نشود، خریداران میتوانند علاوه بر الزام وی به ایفای تعهدات، خسارت ناشی از کاهش ارزش ملک یا تاخیر در تنظیم سند را مطالبه کنند.
عدم امکان نقل و انتقال قانونی
ساختمانی که دارای تخلف ساختمانی تصفیه نشده باشد، موفق به دریافت گواهی پایانکار جدید نمیشود. بدون پایانکار، دفترخانههای اسناد رسمی اجازه نقل و انتقال قطعی ملک را ندارند، که این امر عملاً باعث خروج ملک از چرخه رسمی معاملات میشود.
انواع قراردادهای اجاره (مسکونی، تجاری و …) و ویژگیهای آنها
شرایط عمومی پیمان در قراردادهای ساختمانی
شرایط عمومی پیمان و تفسیر مفاد آن
