مجله حقوقی ساختمان موضوعات حقوقی ساختمان
شاید این مطالب برایتان مفید باشد
املاک وقفی به دلیل ماهیت شرعی و قانونی خود (حبس عین و تسبیل منفعت)، دارای نظام حقوقی متفاوتی نسبت به املاک شخصی هستند. در این گونه املاک، مستأجر با دو نهاد یا شخص روبهرو است: «متولی» (ادارهکننده موقوفه) و «ناظر» (شخصی که بر عملکرد متولی نظارت میکند). آگاهی از تفاوت «عرصه» و «اعیان» کلیدیترین نکته در معامله این املاک است.
ساختار مالکیت در املاک وقفی
در اکثر املاک وقفی، زمین (عرصه) متعلق به موقوفه است، اما بنای احداث شده روی آن (اعیان) ممکن است متعلق به شخص حقیقی باشد.
اجاره عرصه: مستأجر در واقع زمین را از متولی موقوفه اجاره میکند. این قرارداد معمولاً طولانیمدت است و مستأجر موظف است سالانه مبلغی را تحت عنوان «اجارهبها» به موقوفه پرداخت کند. مالکیت اعیان: اگر مستأجر با اجازه موقوفه، بنایی در زمین بسازد یا بنای موجود را بخرد، مالکِ اعیان شناخته میشود. او میتواند اعیان خود را بفروشد یا به دیگری اجاره دهد، اما خریدار جدید باید قرارداد اجاره زمین (عرصه) را با موقوفه تجدید کند.
نکات حیاتی در تنظیم قرارداد اجاره وقفی
قراردادهای وقفی تابع آییننامه اجرایی قانون تشکیلات و اختیارات سازمان اوقاف هستند و محدودیتهای خاصی دارند:
تأییدیه اداره اوقاف: در موقوفات عام، قرارداد اجاره حتماً باید به تأیید اداره اوقاف و امور خیریه برسد. قراردادهای عادی که صرفاً بین متولی و مستأجر در دفتر املاک نوشته شود و شناسه صنفی اوقاف نداشته باشد، فاقد اعتبار کافی برای مراجع قانونی است.
مدت اجاره: برخلاف املاک شخصی، قراردادهای وقفی معمولاً در بازههای زمانی کوتاه (مثلاً ۳ یا ۵ ساله) تجدید میشوند تا اجارهبها مطابق با نرخ روز و نظر کارشناس اوقاف تعدیل شود.
تغییر کاربری: مستأجر ملک وقفی به هیچ وجه حق تغییر کاربری (مثلاً تبدیل مسکونی به تجاری) را ندارد، مگر با موافقت صریح و کتبی متولی و اداره اوقاف که معمولاً مستلزم پرداخت مبلغی تحت عنوان «پذیره» به نفع موقوفه است.
حقوق و تکالیف مستأجر ملک وقفی
۱. پرداخت پذیره: در ابتدای قرارداد یا هنگام انتقال منافع به غیر، مبلغی به عنوان «پذیره» دریافت میشود که با اجارهبها متفاوت است و به نوعی حق تقدم در انتفاع محسوب میشود. ۲. حق تملک اعیان: مستأجر در صورت کسب مجوز، حق دارد اعیان احداثی خود را در دفترخانه به صورت رسمی سند بزند. ۳. تجدید اجاره: در صورت پایان مدت، مستأجرِ فعلی در صورت رعایت تمام شروط، برای تجدید قرارداد نسبت به غریبهها اولویت دارد.
آثار حقوقی تخلف از شروط موقوفه
در صورتی که مستأجر اجارهبها را پرداخت نکند یا برخلاف نظر واقف از ملک استفاده کند، متولی میتواند با ارسال اظهارنامه، تقاضای فسخ قرارداد و خلع ید نماید. در املاک وقفی، احکام تخلیه با حساسیت بیشتری اجرا میشوند زیرا حقوق موقوفه با حقوق عامه گره خورده است.
استعلامات ضروری پیش از اجاره
-
استعلام از سامانه جامع اوقاف: برای اطمینان از اینکه متولی حق اجاره دادن دارد و ملک در بازداشت نیست.
-
بررسی مفاصاحساب: اطمینان از اینکه مستأجر قبلی تمام بدهیهای مربوط به پذیره و اجاره سالانه را تسویه کرده است.
مسئولیتهای موجر و مستأجر در قراردادهای اجاره
انواع قراردادهای اجاره (مسکونی، تجاری و …) و ویژگیهای آنها
