مجله حقوقی ساختمان موضوعات حقوقی ساختمان
شاید این مطالب برایتان مفید باشد
قوانین مالیاتی ساختمان در سالهای اخیر با هدف کنترل بازار مسکن و افزایش درآمدهای پایدار دولت، دستخوش تغییرات ساختاری شده است. بر اساس لایحه بودجه ۱۴۰۴ و سیاستهای مالیاتی پیشرو در سال ۱۴۰۵، تحولات مهمی در زمینههای معافیتها، مالیات بر عایدی سرمایه و املاک گرانقیمت رخ داده است. در این مقاله به تحلیل آخرین تغییرات و تاثیرات آن بر مالکان و سازندگان میپردازیم.
افزایش سقف معافیتهای مالیاتی در سال ۱۴۰۴
یکی از مهمترین تغییرات مثبت برای مودیان خرد، افزایش سقف معافیتهای مالیاتی بر اساس نرخ تورم است.
معافیت مالیات بر درآمد مستغلات (ماده ۵۷) برای اشخاص حقیقی که هیچگونه درآمدی به جز اجاره ملک ندارند، سقف معافیت سالانه در بودجه ۱۴۰۴ به مبلغ ۲ میلیارد ریال (۲۰۰ میلیون تومان) افزایش یافته است. این بدان معناست که اگر مجموع درآمد اجاره سالانه مالک کمتر از این مبلغ باشد، از پرداخت مالیات معاف خواهد بود (مشروط به تسلیم اظهارنامه).
معافیت پایه مشاغل (ماده ۱۰۱) سقف معافیت مالیاتی سالانه مشاغل (که برای سازندگان حقیقی و مشاورین املاک نیز کاربرد دارد) به مبلغ ۲ میلیارد ریال افزایش یافته است که گامی در جهت کاهش فشار مالیاتی بر کسبوکارهای کوچک محسوب میشود.
مالیات بر عایدی سرمایه (CGT)؛ چالش جدید بازار مسکن
قانون مالیات بر عایدی سرمایه که از سال ۱۴۰۴ به طور جدیتری وارد فاز اجرایی میشود، قصد دارد سود حاصل از خرید و فروشهای مکرر را هدف قرار دهد.
نرخهای پلکانی بر اساس دوره تملک در این قانون، نرخ مالیات بر سود حاصل از فروش املاک بر اساس مدت زمان نگهداری ملک تعیین میشود:
-
تملک کمتر از ۱ سال: ۶۰ درصد از سود معامله.
-
سال دوم: ۴۰ درصد از سود.
-
سال سوم: ۲۰ درصد از سود.
-
سال چهارم به بعد: ۱۰ درصد از سود.
نکته: هر شخص بالای ۱۸ سال برای «یک واحد مسکونی» که بیش از ۲ سال در تملک داشته باشد، مشمول معافیت از این مالیات خواهد بود تا مصرفکنندگان واقعی آسیب نبینند.
ضوابط جدید مالیات بر املاک گرانقیمت (لوکس)
در لایحه بودجه ۱۴۰۴ و ۱۴۰۵، آستانه قیمت برای مشمولیت مالیات بر املاک لوکس بازنگری شده است.
سقف تعیین شده برای سال ۱۴۰۴ واحدهای مسکونی و باغویلاهایی که ارزش روز آنها بیش از ۵۰۰ میلیارد ریال (۵۰ میلیارد تومان) باشد، مشمول مالیات میشوند.
-
نرخ مالیات برای مازاد بر این مبلغ، ۲ در هزار (۰.۲ درصد) تعیین شده است.
-
واحدهای مسکونی در حال ساخت و خانههایی که مالکیت آنها در ده سال گذشته تغییر نکرده باشد (در صورت تملک تنها یک واحد)، تحت شرایطی از این مالیات معاف هستند.
عقبنشینی از مالیات خانههای خالی در بودجه ۱۴۰۵
تحلیل بودجه ۱۴۰۵ نشاندهنده یک تغییر رویه در سیاستهای تنبیهی مسکن است. به دلیل چالشهای اجرایی و عدم تحقق درآمدهای پیشبینی شده در سالهای گذشته (تحقق تنها حدود ۲ درصد درآمدها)، دولت در لایحه بودجه ۱۴۰۵ وزن کمتری به مالیات خانههای خالی داده است. این به معنای حذف قانون نیست، بلکه نشاندهنده تمرکز بیشتر بر شناسایی دقیقتر از طریق «سامانه ملی املاک و اسکان» پیش از وضع جریمههای جدید است.
الزامات جدید در سامانه مودیان و پایانههای فروشگاهی
برای سازندگان و اشخاص حقوقی، از ابتدای سال ۱۴۰۴، پذیرش هرگونه هزینه ساخت و ساز منوط به ثبت صورتحسابهای الکترونیکی در سامانه مودیان است.
-
فاکتورهای دستی و غیررسمی دیگر به عنوان هزینه قابل قبول برای کسر از درآمد مشمول مالیات پذیرفته نمیشوند.
-
تمامی نقل و انتقالات ملکی که مشمول مالیات بر دارایی هستند، پیش از پرداخت بدهیهای مالیاتی (شامل نقل و انتقال، اجاره و عایدی سرمایه) در دفاتر اسناد رسمی ممنوع خواهد بود.
این تغییرات نشاندهنده حرکت به سمت شفافیت کامل در زنجیره تولید و دادوستد مسکن است که در میانمدت میتواند منجر به خروج سرمایههای غیرمولد از این بازار شود.
مسئولیتهای موجر و مستأجر در قراردادهای اجاره
انواع قراردادهای اجاره (مسکونی، تجاری و …) و ویژگیهای آنها
